青島、濟南公積金政策“雙寬鬆”，核心城市土拍溢價率突破40%

事件概述​​

2025年6月27日，中國樓市迎來兩大標誌性政策調整：

1. ​​青島公積金貸款額度上限提升至170萬元​​，多子女家庭、高品質住宅購房者可疊加使用政策紅利，異地繳存公積金家庭首套房認定標準放寬；

2. ​​濟南保障性住房公積金首付比例降至15%​​，支持低收入群體購房需求。

   
   

   同日，上海徐匯衡複風貌區宅地以16.36萬元/㎡起始樓面價掛牌，未拍已成全國單價地王，成都紅牌樓地塊溢價19.25%成交，民企澳南刷新區域地價紀錄。政策與市場雙重信號顯示，核心城市住房消費潛力加速釋放，土地市場熱度向高能級城市集中。

​​核心政策解讀​​

​​1. 公積金政策“降門檻+擴場景”​​

• ​​青島：多維度放寬限制​​ 

  • ​​貸款額度疊加​​：多子女家庭、綠色住宅購買者可疊加使用公積金貸款額度，最高達170萬元（原上限120萬元），異地繳存家庭首套房認定標準放寬。

  • ​​還貸能力係數提升​​：從30%上調至40%，月供壓力減輕約14%（以100萬元貸款30年為例，月供減少約800元）。

• ​​濟南：保障房首付創新低​​ 

  • 購買保障性住房可提取公積金支付首付，首付比例最低15%，預計提升保障房去化率20%以上。

​​2. 土地市場“核心城市虹吸效應”​​

• ​​上海徐匯宅地成全國單價地王​​：起始樓面價16.36萬元/㎡，若成交將超越北京海澱永豐地塊（15.8萬元/㎡），反映房企對核心地段稀缺資源的爭奪。

• ​​成都紅牌樓地塊溢價19.25%​​：民企澳南以19200元/㎡樓面價競得，刷新區域紀錄，顯示民企重返核心區土地市場。

​​市場連鎖反應​​

​​1. 購房需求端：剛需與改善雙線激活​​

• ​​公積金政策刺激效應​​：青島、濟南政策發佈後，兩地公積金貸款諮詢量單日增長200%，多子女家庭購房占比從35%升至52%。

• ​​保障房市場擴容​​：濟南保障房申請量環比增長35%，中低收入群體購房門檻降低推動剛需市場回暖。

​​2. 土地市場：分化加劇與房企策略調整​​

• ​​高溢價地塊集中​​：上海、成都、廈門等核心城市土拍溢價率超15%，而天津、蘇州等非核心區域地塊底價成交。

• ​​房企投資邏輯轉變​​：保利、中海等頭部房企聚焦一線及強二線城市，前5個月新增土儲貨值中，一二線城市占比達82%。

​​3. 房價預期：核心城市“以價換量”見效​​

• ​​上海新房周供應激增113%​​：萬科、華潤等房企加速推盤，臨港新城某剛需盤單日去化率達85%。

• ​​北京二手房量升價穩​​：6月25日單日成交684套，環比增長10%，但價格環比持平，顯示以價換量特徵明顯。

​​專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估​​

• ​​中指研究院（曹晶晶）​​：“公積金政策調整將釋放超3000億元潛在需求，但需警惕部分城市庫存去化週期過長導致的政策邊際效應遞減。”

• ​​克而瑞（陳文靜）​​：“核心城市土拍熱度回升印證‘優質資產避險’邏輯，但三四線城市仍需依賴專項債收購存量房緩解庫存壓力。”

​​2. 潛在風險與挑戰​​

• ​​房企資金鏈壓力​​：儘管銷售回暖，但130家上市房企資產負債率仍達78.6%，部分中型房企面臨償債高峰（如2025年Q3到期債務超2000億元）。

• ​​政策協同性不足​​：公積金貸款額度提升與房貸利率下調尚未形成合力，部分城市仍存在“政策打架”現象（如首付比例與貸款利率不匹配）。

​​3. 長期趨勢：住房消費升級與城市分化​​

• ​​產品力競爭加劇​​：成都、上海等地“高品質住宅”（綠色建築、智能家居）成交占比從2024年的18%升至2025年的32%。

• ​​城市群效應凸顯​​：長三角、大灣區核心城市群土地成交占比達65%，中西部非省會城市土地流拍率升至28%。

​​深層影響與投資啟示​​

1. ​​剛需購房窗口期​​：公積金政策紅利下，首套房及改善型需求可優先選擇高貸款額度城市（如青島、濟南）的核心地段項目。

2. ​​房企投資聚焦​​：關注一線及強二線城市優質地塊，警惕三四線城市庫存風險，優先佈局TOD（軌道交通導向開發）、產業園區配套項目。

3. ​​資產配置策略​​：核心城市核心地段住宅仍為抗通脹首選，可關注“共有產權房+公積金貸款”組合模式，降低購房門檻。

​​結語​​

青島、濟南公積金政策鬆綁與上海地王誕生，標誌著中國樓市進入“政策精准發力、市場分化加劇”的新階段。對購房者而言，需把握政策窗口期，優先選擇高能級城市優質資產；對房企而言，需優化投資佈局，強化產品力與現金流管理。未來，住房消費的“改善化”“品質化”趨勢將不可逆，政策與市場的動態平衡將成為行業主旋律。