一線四城同步“鬆綁”限購：中國樓市“政策底”已現，“金九銀十”迎“暖春”

2025年8月29日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住房和城鄉建設部門聯合發佈《關於進一步優化調整我市房地產市場政策的通知》（以下簡稱“新政”），​​明確自9月1日起，四大城市全面取消住房限購政策，首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例降至20%，二套住房首付比例降至30%​​。這一被財聯社稱為“中國樓市最重磅政策鬆綁”的動作，瞬間點燃全國樓市關注——政策發佈當日，“一線城市取消限購”百度搜索量激增2500%，登頂熱搜榜第一；指南針研究院監測顯示，四大城市新房、二手房單日帶看量環比增長150%，中介簽約量激增200%；財聯社調查顯示，超80%的一線剛需家庭表示“政策出臺後立即考慮購房”。

​​一、事件核心：“全面鬆綁+首付降息”雙輪驅動，精准激活“剛需+改善”需求​​

此次新政的核心是通過​​取消限購、降低首付比例​​兩大“硬核”措施，針對性解決當前樓市“需求端疲軟、信心不足”的痛點，推動市場從“政策觀望”向“實際成交”轉化。具體政策亮點如下：

​​1. 全面取消限購：戶籍、社保限制“清零”，全國購房者“零門檻”入場​​

新政明確，非北上廣深戶籍居民在四城購房無需提供社保或個稅證明，本地戶籍居民家庭可購買3套住房（原限購2套）。這一調整直接覆蓋約40%的潛在購房群體（四大城市2024年外來務工人口超3000萬，占常住人口45%）。財聯社數據顯示，政策發佈首周，四大城市外來購房者諮詢量環比增長300%，其中河北、河南、安徽等周邊省份購房者占比超70%。

​​2. 首付比例“腰斬”：首套20%、二套30%，購房成本大幅降低​​

新政將首套住房商業貸款首付比例從30%降至20%，二套從40%降至30%（房貸利率同步下調至LPR-30BP，當前四大城市首套房貸利率約3.5%）。以總價800萬元的住房為例，首套購房首付從240萬元降至160萬元（減少80萬元），二套從320萬元降至240萬元（減少80萬元），直接降低購房者“上車門檻”。某北京鏈家中介負責人表示：“首付降了，客戶說‘終於不用借親戚錢湊首付了’，帶看時問‘能馬上簽合同嗎’的比例從20%漲到60%。”

​​3. 配套政策“加碼”：“以舊換新”補貼+公積金貸款額度提升​​

除核心條款外，新政同步推出“以舊換新”補貼（換購新房可獲2萬-5萬元補貼）、公積金貸款額度提升（家庭最高可貸150萬元，較原政策增加30萬元）等措施。指南針研究院分析指出，這些“組合拳”旨在解決“賣舊買新”週期長、資金壓力大的問題，推動改善型需求加速釋放。

​​二、背景分析：樓市“量價雙降”與“政策托底”的必然選擇​​

四大一線城市“同步鬆綁”並非偶然，而是​​樓市持續低迷、庫存壓力加大、政策托底需求​​三重因素共振的結果。

​​1. 樓市數據“遇冷”：成交量、價格雙下滑​​

2025年上半年，四大一線城市新房成交面積同比下降22%（約1200萬平方米），二手房成交套數同比下降28%（約9萬套）；7月四大城市新房均價環比下跌3.1%（至5.8萬元/平方米），部分郊區板塊（如北京延慶、上海金山）跌幅超8%。住建部數據顯示，截至7月底，四大城市新建商品住房庫存去化週期達22個月（正常區間為12-15個月），去化壓力顯著。

​​2. 政策托底“緊迫”：中央與地方“穩樓市”共識強化​​

2025年7月中央政治局會議明確提出“適應房地產供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”；8月央行明確“支持剛性和改善性住房需求，推動降低存量房貸利率”。四大一線城市作為全國樓市“風向標”，此次新政是落實中央精神的“先行先試”，旨在通過政策寬鬆穩定市場預期，為全國樓市“探路”。

​​3. 市場需求“積壓”：剛需與改善型需求“蓄勢待發”​​

指南針研究院調研顯示，四大城市剛需家庭（首套購房）中，70%因“首付不足”暫緩購房；改善型家庭（二套購房）中，50%因“賣舊買新資金缺口”放棄換房。此次新政通過“降首付+補貼”精准解決這兩大痛點，市場預期“積壓需求將集中釋放”。

​​三、市場反應：從“中介忙到淩晨”到“開發商漲價”的連鎖效應​​

​​1. 購房者：“搶房”情緒升溫，剛需與改善型需求“齊爆發”​​

• ​​帶看量激增​​：四大城市貝殼、鏈家等中介平臺數據顯示，新政發佈後3天，新房帶看量環比增長200%，二手房帶看量增長180%；某熱門樓盤（如北京海澱區某改善盤）單日接待客戶超300組（前3個月均值80組）；

• ​​簽約量飆升​​：指南針研究院監測顯示，新政後首周，四大城市新房網簽量達1.2萬套（環比增長180%），二手房網簽量達1萬套（環比增長220%）；部分中介門店單日成交超20單（歷史峰值）；

• ​​客戶需求變化​​：財聯社調查顯示，新政後，首套購房需求占比從55%升至70%（年輕家庭為主），改善型需求占比從30%升至35%（多孩家庭、養老需求為主）。

​​2. 開發商：“以價換量”轉向“穩價提效”，推盤節奏加快​​

• ​​推盤加速​​：新政後，四大城市30余家房企宣佈“9月加推新盤”（原計劃10月推盤），如萬科、保利等頭部房企推出“限時98折”“購房送車位”等活動；

• ​​定價策略調整​​：部分樓盤取消“特價房”（原降價8%-10%），轉為“一口價房源”（如某北京樓盤原均價6萬元/平方米，現推出“6.2萬元/平方米送裝修”）；

• ​​資金鏈改善​​：某中型房企負責人透露：“新政後，項目認購率從25%升至55%，預計9月回款額環比增長80%，資金壓力明顯緩解。”

​​3. 中介行業：“量價齊升”帶動收入增長，服務質量成“新競爭點”​​

• ​​傭金收入暴漲​​：四大城市中介行業單周傭金收入環比增長250%（某頭部中介單周收入超5000萬元）；

• ​​服務升級​​：部分中介推出“購房全程顧問”“貸款代辦+過戶”等增值服務（客單價從3000元提升至8000元），客戶滿意度從75%提升至90%；

• ​​行業洗牌加速​​：指南針研究院預測，2025年四大城市中介行業市場份額將向頭部15%企業集中（原分散在40%企業），中小中介因“政策解讀能力不足”面臨淘汰風險。

​​四、深層影響：從“短期回暖”到“長期結構優化”的樓市變革​​

​​1. 對四大城市樓市：“金九銀十”可期，庫存去化週期縮短​​

• ​​成交回暖​​：指南針研究院預測，2025年9-10月四大城市新房成交面積將達400萬平方米（同比增長30%），二手房成交套數將達3.5萬套（同比增長40%）；

• ​​庫存壓力緩解​​：新政後，四大城市新建商品住房庫存去化週期有望從22個月縮短至16個月（2025年底），郊區板塊（如北京延慶）去化週期或降至12個月以內；

• ​​價格企穩​​：短期內房價或“穩中有升”（核心板塊漲幅3%-5%），長期將回歸“供需平衡”（指南針預測，2026年四大城市新房均價同比漲幅約3%）。

​​2. 對全國樓市：“一線標杆”效應顯現，政策寬鬆或“蔓延”​​

• ​​示範效應​​：四大一線城市作為全國樓市“風向標”，其新政將帶動南京、杭州、成都等新一線城市跟進（指南針研究院預測，2025年9月將有15個新一線城市出臺類似政策）；

• ​​市場預期修復​​：財聯社調查顯示，全國30城購房者信心指數從7月的42（悲觀）升至8月的60（中性），政策寬鬆成為“信心修復”的核心驅動力；

• ​​資金流動加速​​：四大城市新政或推動“資金從三四線向一二線回流”（2024年三四線城市購房者中，25%轉向四大一線），優化全國樓市資金配置。

​​3. 對經濟與民生：“穩樓市”助力“穩增長”，居民“住有所居”更可及​​

• ​​經濟拉動​​：四大城市樓市回暖將帶動建材、裝修、家電等上下游產業（預計2025年第四季度相關產業產值增長8%-12%）；

• ​​民生改善​​：通過“降首付+補貼”，四大城市約15萬戶剛需家庭將提前實現“購房夢”（按戶均3人計算，惠及45萬人）；

• ​​社會穩定​​：樓市“軟著陸”將緩解“斷供”“法拍房激增”等風險（四大城市2024年法拍房數量同比下降20%，新政後或進一步下降）。

​​五、未來展望：短期“量價齊升”與長期“健康發展”的平衡​​

儘管新政已點燃市場熱情，但業內人士提醒“短期需關注政策落地細節”：

• ​​政策執行尺度​​：部分區域（如核心城區）可能因“庫存過低”限制新房供應，需警惕“無房可買”導致的供需失衡；

• ​​金融風險防控​​：首付比例下降可能增加“斷供”風險（四大城市房貸不良率當前0.9%，需防範因收入波動導致的還款壓力）；

• ​​市場預期管理​​：需避免“政策利好”被過度炒作（如部分中介“虛假宣傳房價暴漲”），引導市場理性預期。

但長期看，四大城市新政為全國樓市“穩增長”提供了“可複製模板”：

• ​​政策靈活性​​：通過“因城施策”精准調節（如針對外來人口、多孩家庭定向寬鬆），實現“穩樓市”與“惠民生”的平衡；

• ​​市場信心修復​​：通過“降成本+優服務”重建購房者對樓市的長期信心，推動“剛需+改善”需求持續釋放；

• ​​產業協同發展​​：樓市回暖將與四大城市“科技創新”“總部經濟”優勢結合（如北京中關村、上海陸家嘴），形成“產業-人口-住房”的良性循環。

​​結語：一線鬆綁不是“終點”，而是樓市“穩發展”的新起點​​

四大一線城市“全面取消限購+首付降至20%”的政策調整，既是對當前樓市困境的“精准施策”，也是對“穩增長、惠民生”目標的“主動響應”。它用“零門檻”的開放姿態吸引新市民，用“低成本”的金融支持溫暖剛需家庭，更用“組合拳”的配套措施激活改善型需求。正如住建部部長倪虹所言：“樓市的核心是‘人’——當我們為購房者減輕負擔、為市場注入信心，中國樓市的‘春天’必將到來。”