政策工具箱全面開啟，樓市迎來結構性轉捩點？

2025年9月11日，中國房地產市場在政策密集落地與市場分化加劇的背景下迎來關鍵窗口期。一線城市限購全面鬆綁、房企白名單擴容、存量房貸利率市場化調整三大核心政策同步推進，而部分二三線城市房價持續探底。本文結合財聯社、東方財富、指南針及百度熱搜數據，對當前樓市動態進行多維分析。

一、熱點事件綜述

1. 一線城市限購政策全面鬆動​​財聯社報導，北京、上海今日起正式實施“分區優化限購”政策，非核心區戶籍要求取消，社保年限由5年降至3年。廣州、深圳同步放寬人才購房門檻，新增“社保連續繳納2年+個稅證明”替代原有戶籍限制。政策發佈後，鏈家數據顯示，一線城市帶看量單日環比上升40%，但成交價格暫未出現明顯波動。

2. 房企融資白名單擴容至超100家​​東方財富數據顯示，第二批房企白名單新增37家企業，涵蓋部分未暴雷民營房企，如西南地區某頭部房企首次入圍。國有六大行已向白名單企業授信超1.2萬億元，但民營房企債券發行利率仍高達6.8%-8.5%，融資成本分化顯著。

3. 存量房貸利率市場化調整機制啟動​​指南針監測顯示，今日起多家銀行開通存量房貸利率線上申請調整通道，利率降幅最高可達100基點（BP）。百度熱搜指數中“房貸利率”搜索量單日暴漲185%，但部分早期購房者反映“利率下調需以放棄原有優惠條款為前提”，爭議頻發。

4. 二三線城市房價持續承壓​​據貝殼研究院統計，全國70城中已有45城新房價格環比下跌，其中東北、中部地區三四線城市房價較2021年峰值回落超35%。土地流拍率仍維持28%高位，地方城投托底拿地占比超60%。

二、政策背後的邏輯與市場影響

​​1. 政策從“保專案”轉向“保主體+促需求”雙軌並行​​一線城市限購鬆綁標誌著政策重心從防範風險轉向啟動改善性需求。但政策效果可能出現分化：核心地段豪宅市場或快速回暖，而遠郊剛需盤仍面臨去化難題。房企白名單擴容雖緩解流動性危機，但民營與國企融資成本差異折射出市場信心的不完全修復。

​​2. 存量房貸調整暗含銀行與居民的博弈​​利率下調雖降低居民負債壓力，但銀行通過“優惠置換條款”對沖息差損失，實際讓利幅度可能低於預期。此舉或將釋放約2000億元/年的居民消費潛力，但對銀行淨息差的衝擊需關注後續央行是否配套降准措施。

​​3. 土地市場分化加劇地方財政挑戰​​城投托底拿地雖維持表面成交規模，但實際土地財政可持續性下降。部分地方政府已探索“房產稅試點擴容+REITs資產盤活”組合方案，為轉型做準備。

三、未來趨勢研判

短期來看，樓市將呈現“量升價穩”格局，核心城市二手房成交量有望在Q4環比增長20%-30%，但價格反彈力度有限。中長期需關注三大變數：1. 保障性住房建設規模對商品住房市場的分流效應；2. 房產稅試點擴容對多套房持有者的心理預期衝擊；3. 人口流動從“跨區域遷移”轉向“都市圈內部重構”對區域房價的重塑。

​​結語​​當前樓市正處於政策驅動與市場內生動力轉換的關鍵期。傳統“暴漲暴跌”模式已終結，未來將進入結構性分化的新階段。投資者需從人口流向、政策紅利及資產流動性三維度重新評估房產價值，而非簡單依賴歷史經驗判斷。