重慶樓市新政落地：優化套數認定+購房補貼，激活改善性需求的“及時雨”

2025年7月，重慶樓市迎來一波政策暖風——7月18日，重慶市政府辦公廳印發《重慶市提振消費若干措施》（以下簡稱《措施》），明確提出“優化個人住房套數認定辦法”“支持改善性住房消費”等核心內容，其中​​2025年5月30日至12月31日期間​​，對中心城區新購商品住房且一年內出售原有住房的家庭，給予​​總房款1%的補貼​​（140平方米以上住房補貼0.5%）。這一政策迅速成為7月樓市熱議話題，被業內視為“激活改善性需求的及時雨”。

​​一、政策核心：從“限購”到“支持改善”的精准轉向​​

重慶此次樓市新政的核心邏輯，是​​打破“一刀切”的限購框架，通過套數認定優化與補貼激勵，推動“以舊換新”的改善性需求釋放​​。

其一，​​個人住房套數認定更靈活​​。根據《措施》，居民家庭在重慶申請商業性個人住房貸款時，​​僅核查擬購住房所在區縣的住房情況​​：若家庭在該區縣無房，則認定為首套房；若家庭因職住平衡、改善需求等原因，在其他區縣已有住房（但擬購區縣無房），仍可享受首套房貸款政策。例如，王先生家庭在渝中區有1套住房，現因工作需要擬在江北區新購住房（江北區無房），即可按首套房申請貸款，首付比例與利率均享受首套優惠。

其二，​​“以舊換新”補貼力度大​​。針對“賣舊買新”的改善性需求，《措施》明確：2025年5月30日至12月31日期間，中心城區新購商品住房且一年內出售原有住房的家庭，可獲得​​新購住房總房款1%的補貼​​（140平方米以上住房補貼0.5%）。補貼形式為現金或消費券，具體流程由各區制定。例如，李先生家庭在渝北區新購1套200萬元的住房，並在一年內出售原有1套150萬元的住房，即可獲得2萬元（200萬×1%）的補貼。

其三，​​公積金與商業貸款聯動支持​​。《措施》提出“引導金融機構合理降低商業性個人住房貸款利率”，並強調“加大租購住房、城鎮老舊小區住宅加裝電梯提取住房公積金支持力度”。這意味著，改善性需求的購房者不僅能享受更低的商業貸款利率，還能通過公積金提取減輕裝修、租房等支出壓力。

​​二、市場反應：改善性需求釋放預期升溫​​

重慶此次新政發佈後，市場反應積極。據中指研究院監測，7月以來，重慶中心城區“以舊換新”的諮詢量環比增長30%，部分熱門樓盤的改善性戶型（如120-160平方米的三居室、四居室）成交量較上月增長15%。

開發商對政策的響應尤為迅速。例如，龍湖集團在重慶的某改善型項目（主打140平方米以上戶型），已推出“賣舊買新”專屬優惠——若業主出售原有住房，可額外享受98折購房優惠，並優先選房。該項目負責人表示：“政策直接降低了改善性需求的置換成本，我們的客戶中，約40%的家庭符合‘賣舊買新’條件，諮詢量明顯增加。”

業內專家認為，重慶新政的核心是“精准支持改善性需求”。中指研究院西南分院分析師張敏表示：“重慶作為新一線城市，改善性需求占比逐年提升（目前已超40%），但此前受限於限購政策，部分家庭的置換需求被抑制。此次政策通過套數認定優化與補貼激勵，釋放了這部分需求，有望推動樓市成交量回升。”

​​三、政策背景：中央精神與地方實際的結合​​

重慶此次新政並非孤立事件，而是​​中央“促進房地產市場平穩健康發展”精神與重慶樓市實際情況的結合​​。

從中央層面看，2025年以來，中央多次強調“支持剛性和改善性住房需求”“因城施策優化房地產政策”。例如，4月25日中央政治局會議提出“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”；5月7日，國務院常務會議進一步強調“要扎實有力推進‘好房子’建設，將‘好房子’納入城市更新機制”。

從重慶實際情況看，近年來重慶樓市面臨“庫存壓力較大”“改善性需求旺盛”的雙重挑戰。據重慶市統計局數據，2025年上半年，重慶商品房待售面積同比增長10%，但改善性住房（120平方米以上）的成交占比達45%，較2024年同期提升5個百分點。此次新政正是針對這一矛盾，通過“激活改善性需求”來消化庫存、穩定樓市。

​​四、爭議與展望：補貼落地與市場平衡​​

儘管重慶新政受到市場歡迎，但仍存在一些爭議與挑戰。

其一，​​補貼申請流程是否便捷​​。部分購房者反映，“一年內出售原有住房”的時間限制較為嚴格，若出售過程延遲，可能無法享受補貼。對此，《措施》明確“具體補貼流程以中心城區各區發佈為准”，但各區的實施細則尚未完全出臺，需進一步明確。

其二，​​如何避免投機炒作​​。雖然新政針對的是“改善性需求”，但仍需防範部分家庭通過“假賣舊、真投機”的方式套取補貼。例如，家庭出售原有住房後，短期內再次購買多套住房，可能加劇市場波動。對此，業內建議加強對“賣舊買新”家庭的資格審查，確保補貼真正惠及剛需與改善性需求。

其三，​​市場平衡問題​​。重慶新政主要支持中心城區的改善性需求，而對郊區（如綦江、潼南）的支持力度較小。部分郊區購房者反映，“以舊換新”的補貼門檻較高（如總房款1%的補貼，對郊區低總價住房的實際優惠有限）。未來，重慶需進一步完善政策，擴大支持範圍，促進全市樓市的均衡發展。

​​結語：重慶樓市新政的“破局”意義​​

重慶此次樓市新政，是一次“精准滴灌”的政策創新——通過優化套數認定、提供購房補貼，激活了改善性需求的“一池春水”。從短期看，新政有望推動重慶樓市成交量回升，緩解庫存壓力；從長期看，新政將引導樓市向“品質化、改善化”方向轉型，推動“好房子”建設與城市更新的深度融合。

正如重慶市住房和城鄉建設委員會相關負責人所言：“此次新政的目的是‘支持合理住房需求，促進房地產市場平穩健康發展’。我們將密切關注政策實施效果，及時調整完善，確保政策真正惠及廣大購房者。”

對於重慶的改善性需求家庭而言，此次新政無疑是一個“利好消息”——賣舊買新的成本降低了，置換的門檻放寬了，未來的居住品質有望進一步提升。而對於重慶樓市而言，此次新政則是一次“破局”的嘗試，為其他城市的樓市政策調整提供了可借鑒的經驗。