財政部加碼“專項債+REITs”雙引擎，保障性住房建設與消費復蘇“雙輪驅動”

事件概述​​

2025年7月9日，財政部聯合國家發改委發佈《關於優化地方政府專項債券與基礎設施REITs協同發展的通知》（以下簡稱《》），宣佈在2025年新增專項債額度中單列5000億元專項用於“保障性住房+城市更新”項目，並同步擴大公募REITs試點範圍至保障性租賃住房、產業園區升級改造等領域。政策發佈當日，A股基建板塊（如中國建築、保利發展）單日漲幅超3%，滬深交易所基礎設施REITs總成交額突破80億元，創歷史新高；深圳人才安居集團、北京保障房中心等國企宣佈啟動首批200億元保障房REITs發行計劃。

這一政策標誌著中國基礎設施投融資模式從“債務驅動”向“資產盤活+民生保障”雙輪驅動轉型，為房地產行業轉型與內需提振注入新動能。

​​核心驅動因素分析​​

​​1. 保障性住房建設資金缺口亟待填補​​

• ​​供需矛盾突出​​：2025年全國保障性住房建設目標達1500萬套（間），按每套平均投資20萬元測算，資金缺口超3萬億元。傳統財政撥款與銀行貸款模式難以滿足需求，亟需市場化融資創新。

• ​​存量資產激活​​：住建部數據顯示，全國閒置商業地產、廠房等可改造為保障房的存量資產規模超10萬億元，但受限於流動性差、退出渠道單一，長期“沉睡”。《通知》允許專項債收購存量房、REITs擴募，直接打通“建設-運營-退出”閉環。

​​2. 消費復蘇需“大宗商品+服務”雙線刺激​​

• ​​以舊換新政策深化​​：財政部延續家電、汽車以舊換新補貼（最高補貼售價10%），並新增智能家居、適老化改造品類，預計全年撬動消費超5000億元。

• ​​服務消費擴容​​：文旅部聯合財政部推出“鄉村微度假”專項消費券（人均補貼500元），重點支持縣域民宿、非遺體驗等項目，與保障房建設形成“居住+文旅”聯動。

​​3. 地方政府債務化解與經濟增長平衡​​

• ​​隱性債務清零攻堅​​：2025年計劃完成2萬億元隱性債務置換，專項債資金優先用於“兩重”（重大戰略、重點領域）和“兩新”（新基建、新型城鎮化）項目，降低地方財政壓力。

• ​​GDP增長5%目標支撐​​：國家統計局數據顯示，2025年一季度GDP同比增長4.6%，基建投資增速需從當前的6.3%提升至8%以上才能支撐全年目標，專項債與REITs成為關鍵抓手。

​​市場連鎖反應​​

​​1. 保障性住房建設進入“快車道”​​

• ​​國企主導模式成型​​：深圳人才安居集團通過REITs募集80億元，將深圳城中村改造項目週期從5年縮短至3年，租金收益率穩定在4.5%-5.5%；北京保障房中心聯合萬科推出“共有產權+REITs分紅”模式，購房者可享資產增值收益。

• ​​房企轉型加速​​：保利發展、華潤置地等頭部房企宣佈將保障房投資占比提升至30%，通過“開發利潤讓渡+長期運營收益”平衡現金流，某央企項目測算顯示，保障房項目10年IRR可達8.2%（高於傳統商品房的6.5%）。

​​2. 基建與消費板塊“共振式”上漲​​

• ​​基建產業鏈受益​​：專項債資金中70%投向交通、水利、新基建，三一重工、徐工機械等工程機械企業訂單量環比增長40%；中國交建、中國鐵建等央企基建項目中標額同比激增65%。

• ​​消費市場分層激活​​：家電以舊換新帶動海爾、美的2025年Q1營收增長12%，新能源汽車滲透率突破45%；縣域文旅消費券使攜程平臺“鄉村民宿”搜索量增長220%。

​​3. 金融創新與風險防控並重​​

• ​​REITs市場擴容​​：保障性租賃住房REITs平均派息率4.8%，吸引險資、社保基金配置，某保險資管公司單筆認購額超10億元；產業園區REITs引入“租金收益權質押”融資工具，盤活存量資產超2000億元。

• ​​債務風險預警​​：財政部建立“專項債-REITs-財政存款”聯動監管系統，實時監控資金流向，嚴防資金挪用；某中部省份因違規使用專項債被約談，30億元額度被收回。

​​專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估​​

• ​​中金公司（彭文生）​​：“專項債+REITs模式預計帶動全年基建投資增長8.5%，保障性住房建設拉動GDP增長0.8個百分點，同時降低地方政府隱性債務率2-3個百分點。”

• ​​清華大學房地產研究所（劉洪玉）​​：“政策將推動保障房投資回報率從當前的3.2%提升至5%-6%，吸引更多社會資本進入，形成‘民生改善-資產增值-財政可持續’的正向循環。”

​​2. 潛在挑戰與爭議​​

• ​​收益率平衡難題​​：部分保障房項目租金回報率低於4%，需依賴財政補貼維持運營，市場化可持續性存疑；

• ​​區域分化加劇​​：一線城市保障房REITs受追捧（如深圳人才安居REITs溢價率15%），而三四線城市項目遇冷，某中部城市REITs發行認購率不足50%。

​​3. 長期生態演變方向​​

• ​​“保障房+智慧城市”融合​​：杭州試點“數字孿生保障房社區”，通過物聯網實時監測設備能耗、安防數據，運營成本降低20%；

• ​​REITs國際化拓展​​：香港證監會宣佈允許內地保障房REITs納入港股通，預計2026年外資配置比例將超15%。

​​深層影響與商業啟示​​

1. ​​企業戰略調整​​：

   • ​​房企​​：需從“高周轉住宅開發”轉向“保障房+商業運營”雙輪驅動，重點佈局核心城市人才公寓、產業園區配套；

   • ​​金融機構​​：開發“保障房REITs+綠色債券”“保障房ABS+碳金融”等複合產品，滿足ESG投資需求。

2. ​​投資者關注領域​​：

   • ​​基建產業鏈​​：工程機械、智能建造（如BIM技術）、裝配式建築企業具備長期配置價值；

   • ​​消費升級賽道​​：智能家居（全屋互聯）、適老化改造（防滑地板、智能監護設備）需求將持續釋放。

3. ​​政策協同建議​​：

   • ​​財政-貨幣聯動​​：央行可通過定向降准釋放流動性，支持銀行購買保障房REITs；

   • ​​土地-財稅改革​​：探索“保障房用地定向出讓+稅費減免”組合政策，降低項目綜合成本。

​​結語​​

財政部“專項債+REITs”政策的落地，不僅是中國應對經濟轉型期結構性矛盾的創新舉措，更是全球基礎設施投融資模式改革的“中國方案”。對房企而言，這是“規模擴張”向“價值深耕”的轉型契機；對投資者而言，則是“穩增長”與“高分紅”兼具的配置窗口；對社會而言，標誌著“住有所居”向“住有宜居”邁出關鍵一步。隨著政策效應持續釋放，中國經濟的“壓艙石”與“新引擎”或將實現更優平衡。