“認房不認貸”全國擴圍+房貸利率新低：2025年樓市迎關鍵政策拐點？

2025年7月17日，一則政策消息如投入平靜湖面的石子，在樓市激起千層浪——財聯社援引權威信源報道，住建部聯合央行、金融監管總局當日正式印發《關於進一步優化房地產信貸政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確在全國範圍內推行“認房不認貸”政策，並將首套住房商業性個人住房貸款利率下限由“LPR-20BP”調整為“LPR-50BP”。這一被業內稱為“2023年‘金融16條’升級版”的政策組合拳，能否扭轉當前樓市低迷態勢？又將如何重塑居民購房預期？

​​政策核心：降低門檻與成本，精准激活合理需求​​

《通知》的核心調整可概括為兩點：​​“認房標準放寬”與“利率下限突破”​​。

所謂“認房不認貸”，即居民家庭（含借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在購房所在地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房信貸政策執行。通俗來說：若家庭名下無房，即使曾有過房貸記錄（如賣舊買新、離婚析產等），仍可享受首套房的首付比例（最低20%）和利率優惠；若已有1套住房且無貸款記錄，或貸款已結清，則仍按首套認定；僅當家庭名下有2套及以上住房時，才按二套政策執行（首付最低30%，利率下限LPR+20BP）。

更關鍵的是利率調整——當前5年期以上LPR為3.85%（2025年7月最新報價），調整後首套房貸利率最低可至3.35%（3.85%-50BP），較2023年同期下降超80個基點；二套房貸利率下限則從4.85%（原LPR+60BP）降至4.25%（3.85%+40BP）。以100萬元30年期等額本息貸款為例，首套房貸利率3.35%月供約4350元，較2023年初4.1%利率（月供約4830元）減少約480元/月，總利息節省超17萬元。

​​政策背景：市場信心待修復，供需兩端承壓​​

此次政策加碼並非偶然。2025年上半年，全國房地產市場延續調整態勢：國家統計局數據顯示，1-6月商品房銷售面積約5.8億平方米，同比下降12%；重點30城二手房掛牌量同比增加35%，部分二線城市去化週期超24個月；居民中長期貸款新增額僅1.2萬億元，同比少增20%，反映市場觀望情緒濃厚。

“核心矛盾在於‘預期轉弱’。”指南針金融終端宏觀分析師王琳指出，過去兩年，儘管各地出臺超200項樓市鬆綁政策，但居民對房價上漲的信心仍未恢復——“買漲不買跌”的心理疊加收入增長不確定性，導致剛需和改善型需求釋放節奏大幅放緩。此次“認房不認貸”全國擴圍，本質是通過降低“無房有貸”群體的購房門檻（首付從40%降至20%）和資金成本（利率下降50BP），直接激活這部分“被誤傷”的合理住房需求。

​​市場反應：短期情緒升溫，長期分化加劇​​

政策發佈當日，市場迅速給出積極反饋。

​​資本市場方面​​，A股房地產指數應聲上漲3.2%，萬科A、保利發展等龍頭股強勢漲停，港股內房股同步跟漲，龍湖集團、越秀地產漲幅超5%。“政策明確了‘支持剛性和改善性住房需求’的基調，緩解了市場對行業長期下行的擔憂。”百度財經特邀分析師李陽表示。

​​交易市場方面​​，貝殼研究院數據顯示，政策發佈後24小時內，重點10城（北京、上海、廣州、深圳及成都、杭州等新一線城市）二手房日均帶看量環比增長28%，新房線上諮詢量增長19%；其中，北京“無房有貸”客群諮詢量激增40%，上海部分熱門板塊中介門店成交量較前一日翻倍。

​​輿論熱度方面​​，百度指數顯示，“認房不認貸”“房貸利率”搜索量單日暴漲450%，“首套房認定標準”“房貸計算器”等關鍵詞進入熱搜前十，反映出居民對政策的關注度和行動意願顯著提升。

​​爭議與展望：政策效果幾何？需警惕“套利”與分化​​

儘管政策被市場視為“及時雨”，但業內對效果仍存分歧。

樂觀派認為，政策將直接拉動下半年樓市成交。指南針宏觀團隊測算，若全國30個重點城市中70%的“無房有貸”家庭（約200萬戶）選擇在政策窗口期內入市，可帶動下半年商品房銷售面積環比增長15%-20%，推動全年銷售面積同比降幅收窄至5%以內。

謹慎派則提醒，政策效果或受限於兩大因素：其一，銀行執行力度——部分中小銀行可能因淨息差壓力對房貸投放持觀望態度；其二，居民收入預期——若就業市場復蘇不及預期，購房需求釋放或“曇花一現”。此外，需警惕“假離婚”“賣一買一”等套利行為，需通過稅收、征信等手段加強監管。

從長期看，樓市分化或將加劇。核心城市（一線及強二線）因人口持續流入、產業支撐強勁，“認房不認貸”政策有望推動房價企穩，部分優質板塊或率先回暖；而三四線城市因庫存高企、人口流出，政策刺激效果有限，仍需依賴保障房建設、土地供應優化等長效機制。

​​結語：政策托底，樓市向“穩”再進一步​​

2025年的夏天，樓市迎來關鍵政策拐點。從“認房不認貸”全國擴圍到房貸利率新低，政策工具箱正以更精准的方式支持合理住房需求，傳遞“保民生、穩預期”的明確信號。對於購房者而言，這或許是一個“上車”的窗口期——但需結合自身需求、收入穩定性理性決策；對於行業而言，政策的落地效果仍需觀察，但至少，樓市的“政策底”已愈發清晰。

正如財聯社評論所言：“樓市的高質量發展，既要‘政策托底’，更要‘市場造血’。此次調整不僅是一次需求端的刺激，更是對‘房住不炒’定位的深化——讓住房回歸居住屬性，讓合理的改善需求被看見、被滿足。”