綠城46.67億競得蘇州單價地王+最高法新規護購房權益：2025年7月24日樓市“冰火”雙主線

2025年7月24日，中國樓市迎來​​“核心城市土地市場熱度攀升”​​與​​“購房人權益保護強化”​​的雙重熱點——蘇州工業園區雙湖板塊誕生新單價地王，綠城中國以46.67億元競得，樓面價達6.52萬元/平方米，刷新江蘇省住宅地塊單價紀錄；同日，最高人民法院發佈《關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），正式施行，進一步拓寬商品房消費者權益保護範圍。這兩大事件，分別折射出樓市“分化加劇”與“政策托底”的雙重特徵，成為當日樓市的核心議題。

​​一、事件核心：蘇州地王刷新紀錄，最高法新規護購房權益​​

​​1. 蘇州雙湖地王：核心城市土地市場的“熱度信號”​​

7月23日，蘇州工業園區蘇園土掛（2025）04號地塊（位於金雞湖與獨墅湖雙湖核心區域，東臨石蓮街，南面獨墅湖，擁有500米一線湖景）出讓，吸引中海、建發、金茂、綠城等20余家頭部房企參與競拍。經過49輪激烈競價，綠城中國以總價46.67億元競得，溢價率8.74%，成交樓面價6.52萬元/平方米，刷新蘇州及江蘇省住宅地塊單價最高紀錄。

這一地塊的特殊性在於：

• ​​區位稀缺性​​：位於蘇州工業園區雙湖板塊，是蘇州近十年來罕見的低密濱水宅地（容積率1.02），緊鄰金雞湖、獨墅湖，屬￿蘇州“頂級豪宅”的核心區域；

• ​​產品定位高端​​：地塊要求打造純低密墅類產品（聯排、疊墅等），裝修標準不低於5000元/平方米，目標客群為高淨值人群；

• ​​房企競爭激烈​​：參與競拍的包括綠城、中海、建發等20餘家品牌房企，反映出頭部房企對核心城市優質土地資源的“搶灘”意願。

​​2. 最高法《解釋》：購房人權益保護的“再加碼”​​

7月23日，最高人民法院發佈《解釋》，自7月24日起施行，重點針對​​執行異議之訴​​（即買房人因房屋被法院查封執行而提起的訴訟）中的權益保護問題，作出細化規定。其核心亮點包括：

• ​​拓寬商品房消費者保護範圍​​：將“保護居住需要”升級為“保護居住生活需要”，明確為家庭生活需要（如改善型住房、進城務工人員購房）購買的房屋，即使非唯一住房，也可排除強制執行；

• ​​明確預告登記的效力​​：買房人辦理預告登記後，若房屋因開發商債務被執行，可憑預告登記主張排除強制執行，防止“一房二賣”；

• ​​防範虛假訴訟​​：要求法院嚴格審查買賣合同的真實性、價款支付情況等，對惡意串通、偽造證據的當事人，依法追究法律責任；

• ​​減輕當事人負擔​​：允許將“確認房屋歸屬”“辦理過戶”等訴求與執行異議之訴合併審理，避免當事人多次起訴。

​​二、事件背景：樓市分化加劇，政策托底需求上升​​

​​1. 蘇州地王的背景：核心城市的“土地稀缺性”與“房企信心”​​

蘇州作為長三角核心城市之一，經濟發達、人口持續流入（2024年常住人口超1200萬），土地資源稀缺（尤其是核心區域的低密宅地）。此次雙湖地塊的出讓，反映出頭部房企對蘇州樓市的信心：

• ​​市場回暖預期​​：2025年以來，蘇州樓市呈現“核心區熱、非核心區冷”的分化態勢，雙湖、園區等核心板塊的房價保持穩定，成交量逐步回升；

• ​​優質土地的吸引力​​：雙湖地塊的“一線湖景”“低密規劃”等優勢，使其成為房企打造“頂豪產品”的優質載體，綠城等品牌房企希望通過此類項目提升品牌溢價；

• ​​行業競爭加劇​​：2025年以來，頭部房企（如綠城、中海、建發）均在加大核心城市的土地儲備，以應對行業集中度提升的趨勢。

​​2. 最高法《解釋》的背景：購房人權益保護的“現實需求”​​

近年來，隨著房地產市場調整，部分開發商因債務糾紛導致房屋被法院查封執行，買房人的權益受到威脅。執行異議之訴案件呈逐年上升態勢（2024年全國法院受理執行異議之訴案件超10萬件），反映出買房人對“權益保護”的迫切需求。《解釋》的出臺，旨在通過細化規則，解決司法實踐中的難題，平衡“買房人生存居住權”與“債權人財產債權”的關係，防範惡意串通逃避執行行為。

​​三、市場反應：地王提振信心，新規穩定預期​​

​​1. 蘇州地王的市場影響​​

• ​​提振核心區房價信心​​：雙湖地塊的高溢價成交，反映出開發商對蘇州核心區房價的信心，可能推動周邊房價小幅上漲；

• ​​引導產品升級​​：地塊要求打造“低密墅類產品”，將帶動蘇州樓市向“高端化、品質化”轉型，提升城市居住品質；

• ​​吸引高淨值人群​​：雙湖地塊的“一線湖景”“頂豪定位”，將吸引長三角地區的高淨值人群關注，促進蘇州高端市場的繁榮。

​​2. 最高法《解釋》的市場影響​​

• ​​穩定購房人預期​​：《解釋》明確了商品房消費者的權益保護範圍，讓買房人“放心買房”，減少因“房屋被執行”而產生的擔憂；

• ​​規範開發商行為​​：《解釋》對“虛假訴訟”“惡意串通”的防範，將促使開發商更加規範經營，減少“一房二賣”“違規銷售”等行為；

• ​​促進市場公平​​：《解釋》對“預告登記”“執行異議之訴”的規定，將保障買房人的合法權益，促進房地產市場的公平交易。

​​四、未來展望：樓市“分化”與“政策托底”並行​​

​​1. 核心城市：土地市場熱度延續，房價穩中有升​​

蘇州地王的出現，預示著核心城市的土地市場將持續升溫。未來，隨著更多頭部房企加大核心城市的土地儲備，核心區的房價有望保持穩定，甚至小幅上漲。但需要注意的是，核心城市的房價已處於高位，上漲空間有限，需警惕“泡沫”風險。

​​2. 三四線城市：庫存壓力仍存，房價或繼續調整​​

與核心城市不同，三四線城市的房地產市場仍面臨“庫存壓力大”“人口外流”等問題。2025年以來，三四線城市的房價普遍下跌（部分城市跌幅達5%-10%），未來仍需通過“去庫存”“優化產品結構”等方式，推動市場回暖。

​​3. 政策托底：權益保護與市場規範並重​​

最高法《解釋》的出臺，標誌著政策對購房人權益的保護進入“精細化”階段。未來，國家將繼續出臺相關政策，規範房地產市場秩序，保障買房人的合法權益，促進房地產市場的平穩健康發展。

​​結語：樓市“冰火”中的“機遇與挑戰”​​

2025年7月24日的樓市事件，既反映了核心城市的“熱度”與“信心”，也揭示了三四線城市的“壓力”與“挑戰”。對於購房者而言，核心城市的優質房產仍是“保值增值”的選擇，但需注意“理性購房”，避免盲目跟風；對於開發商而言，需聚焦“產品品質”與“客戶需求”，打造符合市場需求的“頂豪產品”；對於政策制定者而言，需繼續加強“權益保護”與“市場規範”，推動房地產市場的“平穩健康發展”。

正如最高人民法院民一庭副庭長吳景麗所言：“執行異議之訴的核心，是平衡‘買房人生存居住權’與‘債權人財產債權’的關係。我們的目標是，讓每一個買房人都能‘安心買房、放心住房’。” 這一目標的實現，將有助於推動房地產市場的“長期穩定”，為經濟社會的發展提供有力支撐。