核心城市"好房子"戰略顯效：政策紅利與產品力升級驅動樓市結構性回暖

事件背景：全國新房成交量創三年新高

2025年"五一"假期，全國核心城市樓市迎來爆發式增長。北京新建商品住宅網簽302套，同比激增114%；深圳新房認購826套，同比增長23.89%；上海、杭州等地多個項目觸發限售機制，杭州華豐板塊綠城溪聽曉月項目開盤即售罄。中指研究院資料顯示，重點監測城市新房成交面積同比上漲17%，市場呈現"核心城市量價齊升，低能級城市持續承壓"的分化格局。

核心驅動要素解析

1. 產品革命重構市場格局

   新國標《住宅專案規範》5月1日正式實施，強制要求新建住宅層高不低於3米、4層以上配置電梯、牆體隔聲性能提升至65分貝。政策倒逼房企產品升級，北京朝陽區的"翡雲悅府"專案通過集成中央空調、新風系統及89㎡戶型82%得房率設計，實現單日去化率96%；深圳前海"鵬宸雲築"專案因智慧社區配置，開盤即吸引4萬市民到場。

   
   

2. 政策組合拳精准發力

   • 信貸支持：首套房貸利率下限取消，多地首付比例降至15%，公積金利率下調至2.85%歷史低位

• 交易創新：廣州推行"網簽即預告"登記模式，規避一房多賣風險；武漢實施"以舊換新"政 策，計畫收購3000套二手房轉保障房

• 財政激勵：中山發放購房款5‰消費券，青島對多孩家庭上浮公積金貸款額度至120萬元

3. 人口與產業紅利釋放

   深圳前海自貿區新增就業崗位12萬個，帶動周邊140㎡以上大戶型成交占比提升至45%；杭州數字經濟產業集聚區吸引高淨值人群，綠城潮鳴東方備案價達19.5萬元/㎡仍觸發限售。人口淨流入超50萬的城市中，改善型住房需求占比已達68%。

   
   

市場連鎖反應

1. 價格體系呈現新特徵

   核心城市出現"品質溢價"現象：上海徐匯濱江豪宅備案價突破19萬元/㎡，較2024年同期上漲12%；而同期三四線城市土地流拍率升至25%，徐州、鹽城等地塊底價成交。北京二手房市場呈現"核心區抗跌、遠郊承壓"格局，海澱學區房價格環比上漲5%，房山良鄉板塊庫存去化週期超24個月。

   
   

2. 房企戰略深度調整

   頭部房企加速佈局高能級城市：保利發展單月新增15個北京核心區項目，貨值達335億元；萬科泊寓與深鐵置業合作，盤活存量資產超200億元。中小房企轉向代建業務，綠城管理代建項目新簽合同額同比增長40%。

   
   

3. 衍生市場爆發式增長

   高端房產託管服務需求激增，自如推出"豪宅智慧管家"服務，管理費溢價達30%；深圳法拍房成交週期縮短至45天，較普通房源快2倍，反映高淨值人群資產配置策略變化。

   
   

專家觀點與資料洞察

1. 政策效應評估

   中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出："當前政策已形成'產品升級+信貸寬鬆+需求釋放'三重驅動，預計二季度核心城市房價將止跌回升，但全面普漲可能性較低。"

   
   

2. 風險預警

   • 庫存結構性矛盾：全國現房庫存占比升至35.4%，部分三四線城市去化週期超30個月

• 房企資金鏈壓力：中交地產年報顯示歸母淨虧損51.79億元，7家房企觸發退市風險警示

• 政策邊際效應遞減：3月北京首套房貸利率降至3.05%歷史低位元，但客戶諮詢量環比僅 增8%。

3. 投資策略建議

   • 核心資產配置：聚焦地鐵1公里內、房齡10年內的改善型產品，溢價率控制在15%以內

• 風險對沖工具：配置10-15%倉位元的REITs產品，如華夏北京保障房REIT（年化收益5.2%）

• 區域選擇邏輯：優先選擇產業人口淨流入超50萬/年的城市新區，規避資源型收縮型城市

未來展望：分化中尋找確定性

1. 政策深化方向

   住建部擬出臺《核心城市土地供應指引》，要求土地出讓金30%定向用於保障房建設。北京計畫將共有產權房供應比例提升至40%，土地出讓實行"限房價、競品質"新模式。

   
   

2. 行業格局演變

   房企TOP20市場份額預計從35%升至50%，地方城投轉型為城市綜合運營商，成都城投、武漢城建等企業土地一級開發收入占比將突破40%。

   
   

3. 技術賦能趨勢

   BIM技術覆蓋率將提升至80%，北京試點"數位孿生社區"建設，實現從規劃設計到物業管理的全生命週期數位化。智能家居滲透率預計突破45%，帶動精裝房溢價率提升8-12%。

這場由核心城市產品升級引發的樓市變局，本質上是人口、產業與政策紅利的再平衡。