廣州全面取消“三限”政策，一線城市調控鬆綁釋放強信號

事件概述​​

2025年6月13日，廣州市政府發佈《廣州市提振消費專項行動施方案（徵求意見稿）》，明確提出​​全面取消限購、限售、限價​​（簡稱“三限”），並同步降低首付比例至20%、首套房貸利率下限取消。這是中國一線城市中首個全面鬆綁房地產調控的城市，政策力度遠超市場預期。據廣州市住建局測算，新政將直接釋放約30萬套購房資格，首周政策諮詢量環比激增120%，部分核心區樓盤單日到訪量突破500組。

​​政策核心內容與突破性​​

​​1. 限購全面放開：戶籍與非戶籍購房門檻歸零​​

· ​​戶籍限制取消​​：非戶籍家庭購房無需提供社保或個稅證明，與戶籍家庭享受同等購房資格。

· ​​區域限制解除​​：此前廣州增城、從化等外圍區域已局部鬆綁，此次新政覆蓋全市11區，實現全域“零門檻”。

​​2. 限售政策退出：加速市場流動性​​

· ​​取消持有年限要求​​：商品住房（含新建、二手）不再限制上市交易時間，業主可自由掛牌。

· ​​二手房交易優化​​：取消“滿五唯一”稅收優惠門檻，所有二手房交易稅費按普通住宅標準徵收。

​​3. 限價政策終結：價格回歸市場主導​​

· ​​新房定價權下放​​：開發商可自主申報預售價格，不再受政府指導價約束。

· ​​二手房核驗價取消​​：掛牌價不再與評估價掛鉤，允許買賣雙方自由議價。

​​4. 金融支持加碼：首付與利率雙降​​

· ​​首付比例下調​​：首套房最低首付比例由25%降至20%，二套房由35%降至25%。

· ​​利率市場化​​：取消首套房貸利率下限，允許銀行根據市場供需自主定價，預計首套利率將降至3%以下。

​​市場影響與行業反應​​

​​1. 需求端：短期爆發式增長​​

· ​​購房資格釋放​​：廣州非戶籍常住人口超800萬，新政直接啟動其中約30%（240萬人）的潛在購房需求。

· ​​置換鏈條啟動​​：限售取消後，投資性房源快速入市，5月廣州二手房掛牌量環比增加28%，但核心區優質房源仍供不應求。

​​2. 供給端：房企策略調整​​

· ​​定價權回歸​​：保利、越秀等房企宣佈部分專案收回折扣，天河區某高端盤備案價上調12%。

· ​​產品分化加劇​​：開發商加速推出改善型產品，如萬科在黃埔區新獲地塊規劃容積率降至1.8，主打低密社區。

​​3. 區域市場：中心區與週邊冷熱分化​​

· ​​核心區量價齊升​​：天河珠江新城板塊新房去化率超80%，二手房成交均價環比上漲5.2%。

· ​​週邊區域承壓​​：增城、花都等區域庫存去化週期仍超20個月，部分專案推出“工抵房”降價促銷。

​​政策邏輯與專家解讀​​

​​1. 政策目標：從“托底”到“啟動”​​

· ​​短期穩預期​​：通過取消行政干預，快速扭轉市場觀望情緒，防止房價進一步下行。

· ​​長期促轉型​​：推動房地產行業從“規模擴張”轉向“品質提升”，與國家“好房子”建設戰略銜接。

​​2. 專家觀點​​

· ​​任澤平（經濟學家）​​：廣州新政具有標杆意義，預計未來1-2個季度內，杭州、成都等強二線城市將跟進鬆綁，形成“一線示範、二線接力”的政策擴散效應。

· ​​張大偉（中原地產首席分析師）​​：取消限價可能導致短期價格波動，但核心城市優質資產仍具保值功能，建議購房者優先選擇地鐵沿線、品牌開發商專案。

​​深層挑戰與風險提示​​

1. ​​市場過熱風險​​：若需求集中釋放導致房價過快上漲，可能引發新一輪調控回調。

2. ​​金融風險積聚​​：首付比例下調或刺激杠杆購房，需警惕局部市場出現斷供潮。

3. ​​土地財政依賴​​：三四線城市若盲目效仿，可能加劇土地流拍和地方債務壓力。

​​未來展望與政策建議​​

· ​​政策協同​​：需配套出臺房地產稅試點、保障性住房擴容等長效措施，避免市場大起大落。

· ​​差異化調控​​：一線城市可探索“核心區嚴格管控、週邊區域適度寬鬆”的分區政策。

· ​​房企轉型​​：鼓勵房企從高周轉模式轉向精細化運營，提升產品力與服務能力。

​​結語​​

廣州全面取消“三限”政策，標誌著中國房地產調控進入“精准施策”新階段。在“房住不炒”基調下，政策更注重通過市場化手段啟動合理需求，而非簡單刺激。未來，如何平衡市場活力與風險防控，將是政策能否持續發力的關鍵。