廣州全面取消“三限”政策，15年調控週期終結與市場分化加劇

事件概述​​

2025年6月18日，廣州市政府宣佈即日起全面取消實施15年的商品房限購、限售、限價政策，成為全國首個徹底退出行政化樓市調控的一線城市。與此同時，國家統計局同日發佈數據顯示，5月全國商品房待售面積連續第三個月減少，70個大中城市新房價格同比降幅收窄至1.7%（一線城市）和4.9%（三線城市），市場呈現“政策鬆綁”與“分化復蘇”並行的新格局。

​​核心政策細節​​：

1. ​​廣州“三限”終結​​：

   • ​​限購​​：取消家庭購房資格限制，非戶籍居民無需社保/個稅證明即可購房。

   • ​​限售​​：取消新房及二手房交易持有年限要求，允許“當天買當天賣”。

   • ​​限價​​：全面停止新房價格備案制度，開發商可自主定價。

2. ​​市場反應​​：

   • ​​股市提振​​：內房股集體暴漲，萬科A單日漲幅9%，保利發展漲7.2%。

   • ​​土地市場​​：廣州當日出讓2宗涉宅地塊，總成交價近9億元，溢價率回升至5%-8%。

​​核心驅動因素分析​​

​​1. 政策鬆綁的底層邏輯：庫存壓力與經濟托底​​

• ​​庫存去化加速​​：截至5月末，全國商品房待售面積77,427萬平方米，連續三個月減少715萬平方米，但核心城市去化週期仍達18個月（三線城市超30個月），倒逼政策加碼。

• ​​經濟穩增長需求​​：房地產關聯上下游50餘個行業，政策鬆綁可釋放居民消費潛力。據測算，廣州取消限購或帶動年銷售額增長15%-20%，拉動GDP約0.8個百分點。

​​2. 市場分化的結構性矛盾​​

• ​​一線冷熱不均​​：

  • ​​上海獨漲​​：5月新房價格環比上漲0.7%（同比漲5.9%），受益于高端項目集中入市（如翠湖天地五期單盤成交超50億元）。

  • ​​京廣深低迷​​：北京、廣州、深圳新房價格環比分別下降0.4%、0.8%、0.4%，二手房價格同比跌幅擴大至6.6%（深圳）、3.2%（深圳）。

• ​​區域分化加劇​​：

  • ​​長三角韌性​​：杭州、蘇州等城市通過“房票+房票安置”政策消化庫存，杭州余杭區購房最高補貼20萬元，帶動5月新房成交量環比增12%。

  • ​​三四線承壓​​：衢州、鹽城等城市推出“多孩家庭購房補貼8-20萬元”，但去化週期仍超25個月，開發商以價換量成常態（如金華永康宅地溢價21.54%成交，但新房售價下調15%）。

​​3. 全球資本流動與政策預期博弈​​

• ​​外資抄底信號​​：黑石集團斥資6.8億美元收購廣州琶洲數字經濟區寫字樓，認為中國核心資產估值已處歷史低位。

• ​​政策預期分化​​：高盛報告稱“中國新房需求或較2017年峰值下降75%”，但摩根士丹利認為“一線及強二線城市將率先觸底反彈”。

​​市場聯動效應​​

​​1. 產業鏈傳導分化​​

• ​​上游承壓​​：建材板塊漲跌互現，水泥股下跌2.3%（需求端未明顯改善），但家居股上漲4.1%（存量房翻新需求釋放）。

• ​​下游活躍​​：廣州二手房帶看量單周增長38%，中介傭金收入環比增25%，但部分經紀人轉向“租賃+裝修”綜合服務。

​​2. 金融風險與機遇並存​​

• ​​房企分化​​：

  • ​​央企穩健​​：保利發展、中海地產在廣州土拍中以底價拿地，融資成本降至3.2%。

  • ​​民企收縮​​：碧桂園宣佈暫停三四線城市拿地，聚焦核心城市代建業務。

• ​​銀行風險敞口​​：建設銀行不良房貸率微升至1.85%，但通過“存量貸款展期+新增保交樓專項貸”對沖風險。

​​專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估​​

• ​​短期提振有限​​：58安居客研究院院長張波指出，“廣州政策鬆綁更多是信號意義，實際需求釋放需3-6個月傳導期”。

• ​​長效機制缺位​​：中國社科院研究員王業強認為，“取消限購後若缺乏住房保障體系支撐，可能加劇貧富分化”。

​​2. 技術賦能行業轉型​​

• ​​AI定價系統​​：鏈家推出“智能估價模型”，通過歷史成交、學區、地鐵等200項指標實時評估房價，誤差率低於3%。

• ​​區塊鏈存證​​：北京試點“購房合同上鏈”，交易週期從30天縮短至7天，糾紛率下降40%。

​​3. 全球經驗借鑒​​

• ​​德國模式​​：租購同權政策使柏林租房市場穩定，租金漲幅控制在3%以內，中國或試點“保障性租賃住房REITs”。

• ​​新加坡模式​​：組屋制度覆蓋80%人口，中國“共有產權房”政策或擴大至一線城市，土地出讓金占比降至40%以下。

​​深層挑戰與應對策略​​

1. ​​預期管理難題​​：

   • ​​問題​​：購房者“買漲不買跌”心理強化，廣州新政後首周僅30%受訪者計劃年內購房。

   • ​​對策​​：建立“房價指數保險”，當區域房價下跌超10%時，購房者可獲差額補償。

2. ​​土地財政轉型​​：

   • ​​問題​​：廣州土地出讓金占財政收入比重仍達35%，新政或導致短期收入下滑。

   • ​​對策​​：探索“數據資產入市”，琶洲數字經濟區試點數據確權交易，預計年增收超20億元。

3. ​​人口流動衝擊​​：

   • ​​問題​​：廣深人口淨流入放緩（2024年僅增1.2%），需通過產業升級吸引高淨值人群。

   • ​​對策​​：深圳前海推出“科技人才購房券”，最高補貼500萬元，配套稅收返還政策。

​​結語​​

廣州“三限”政策的終結，標誌著中國房地產調控從“行政干預”轉向“市場主導”的新階段。儘管短期市場仍面臨信心修復與庫存壓力，但核心城市因人口、產業、政策紅利疊加，有望率先築底回升。對於房企而言，需加速向輕資產、數字化、綠色化轉型；對於購房者，需理性評估城市能級與自身需求，避免盲目追漲。未來，房地產行業或將進入“總量平穩、結構分化、租購並舉”的新常態。