存量房貸利率批量下調：50萬億房貸“降息”背後的民生溫度與經濟動能

2025年8月8日，中國人民銀行聯合銀保監會發佈《關於批量調整存量房貸利率的指導意見》，明確自9月1日起，全國存量首套、二套及以上住房商業性個人住房貸款利率將按“LPR-20BP”統一調整（部分城市因城施策可低至“LPR-50BP”）。此次調整覆蓋2021年1月至2025年7月期間發放的所有存量房貸，涉及貸款規模超50萬億元，預計每年為購房者減少利息支出約3000億元。消息一出，財聯社、百度等平臺相關話題閱讀量超2億次，“存量房貸降息”成為當日最受關注的民生熱點。

​​一、事件核心：從“紙上政策”到“真金白銀”的民生落地​​

​​1. 調整細則：覆蓋廣、力度大、差異化​​

• ​​覆蓋範圍​​：所有已發放的商業性個人住房貸款（含首套、二套），無論貸款發放時間、銀行類型，均納入調整範圍；公積金貸款、組合貸款中的公積金部分不在此次調整範圍內。

• ​​利率降幅​​：首套房貸利率統一降至“LPR-20BP”（當前5年期以上LPR為3.55%，調整後首套利率低至3.35%）；二套房貸利率按“LPR+0BP”執行（3.55%），較調整前平均下降0.8個百分點（部分城市二套利率降幅達1個百分點）。

• ​​執行方式​​：銀行將通過“合同變更”或“新發放貸款置換”兩種方式調整，借款人無需主動申請，9月1日起自動生效；調整後的利率於當日起按新的LPR計算，往期利息不追溯調整。

​​2. 數據亮點：50萬億房貸“減負”，月供直降數百元​​

• ​​總規模​​：央行數據顯示，截至2025年6月末，全國個人住房貸款餘額達53.2萬億元，其中存量可調利率房貸占比超90%；

• ​​個體受益​​：以100萬元、30年期等額本息貸款為例，首套房貸利率從4.15%（調整前）降至3.35%，月供從約4831元降至4262元，每月節省569元，總利息減少20.5萬元；二套房貸利率從4.95%降至3.55%，月供從約5339元降至4518元，每月節省821元。

​​二、背景分析：經濟復蘇與居民杠杆的“雙向奔赴”​​

​​1. 政策導向：從“抑制過熱”到“支持合理需求”的徹底轉向​​

• ​​頂層設計​​：4月中央政治局會議明確提出“統籌消化存量房產和優化增量住房政策”，7月國務院常務會議進一步要求“推動存量房貸利率下行，降低居民債務負擔”；

• ​​地方實踐​​：二季度以來，超60城已試點“存量房貸利率動態調整”，但此前僅覆蓋部分首套房貸，此次央行統一部署後，調整範圍擴大至所有存量房貸，政策力度遠超市場預期。

​​2. 經濟壓力：居民杠杆率高企與消費復蘇的矛盾​​

• ​​居民負債壓力​​：央行2025年二季度城鎮儲戶調查顯示，58%的房貸家庭月供占家庭月收入比例超50%（國際警戒線為40%），其中15%的家庭月供占比超70%；

• ​​消費提振需求​​：2025年上半年社會消費品零售總額同比增長4.2%（低於疫情前8%-9%水平），降低房貸利息支出可直接釋放居民可支配收入——據測算，50萬億房貸降息將拉動全年消費增長約0.8個百分點。

​​3. 銀行應對：淨息差承壓下的“以量補價”​​

• ​​銀行息差壓力​​：2025年二季度商業銀行淨息差降至1.72%（歷史最低水平），房貸作為優質資產（不良率僅0.3%），利率下調將直接影響銀行利潤；

• ​​對沖策略​​：央行同步推出“結構性貨幣政策工具”，向銀行提供低成本再貸款（額度5000億元），支持銀行通過發放新房貸、加大普惠小微貸款投放等方式彌補息差損失。

​​三、市場反應：購房者、銀行與樓市的“三重共振”​​

​​1. 購房者：“月供減負”激活消費信心​​

• 百度搜索數據顯示，“存量房貸降息後能省多少錢”“如何查詢調整後的利率”等關鍵詞熱度單日飆升300%；

• 上海、深圳等城市的房產中介反映，諮詢“提前還貸”的客戶量環比下降40%——“現在降息後，月供壓力小了，沒必要急著湊錢還貸”。

​​2. 銀行：“短期陣痛”換“長期穩定”​​

• 工商銀行、建設銀行等國有大行公告稱，此次調整將導致全年淨利潤減少約200億元（占2024年淨利潤的2%-3%），但通過優化資產結構（如增加消費貸、經營貸投放），全年利潤仍可保持正增長；

• 中小銀行（如城商行、農商行）因房貸占比低（平均約15%），受影響較小，部分銀行已推出“房貸+消費貸”組合優惠，吸引客戶留存。

​​3. 樓市：“量價企穩”信號進一步強化​​

• 中指研究院數據顯示，8月前兩周，重點城市新房成交面積環比增長12%，二手房帶看量環比增長20%，“降息”成為購房者決策的核心因素之一；

• 一線城市房價結束連續5個月環比下跌，北京、上海新房價格環比微漲0.1%，深圳、廣州持平，市場預期顯著改善。

​​四、深層影響：從“民生減負”到“經濟循環”的良性撬動​​

​​1. 居民消費：釋放“沉睡資金”，激活內需潛力​​

• 據測算，50萬億房貸降息每年為家庭節省利息支出約3000億元，相當於2024年全國社會消費品零售總額的0.7%；

• 央行城鎮儲戶調查顯示，62%的房貸家庭表示“節省的利息將用於旅遊、教育、家電等消費”，其中35歲以下群體更傾向於“品質消費”（如智能家居、健康體檢）。

​​2. 房地產市場：“去庫存”與“防風險”雙推進​​

• 存量房貸利率下調降低了“換房成本”，推動“以舊換新”“以小換大”的改善型需求釋放，加速二手房流通；

• 高負債房企通過“存量房貸降息”間接獲得喘息空間——居民還款壓力減輕後，斷供風險下降，銀行對房企融資的風險偏好有望回升。

​​3. 金融體系：優化資產結構，推動長期健康發展​​

• 銀行通過此次調整，將更多信貸資源向中小微企業、綠色產業等領域傾斜（2025年上半年普惠小微貸款增速達22%），促進經濟結構轉型；

• 房貸利率市場化程度提升，為未來“LPR動態調整+存量房貸自動掛鉤”機制奠定基礎，增強貨幣政策傳導效率。

​​五、未來展望：從“一次性降息”到“長效機制”的政策閉環​​

​​1. 短期（2025年三季度）：市場信心持續修復​​

• 預計9月存量房貸利率調整完成後，重點城市新房成交面積環比增長15%-20%，二手房價格止跌企穩；

• 銀行將加大消費貸、經營貸投放（目標增速超20%），進一步承接居民釋放的消費潛力。

​​2. 中期（2026-2027年）：房地產“新發展模式”成型​​

• 存量房貸利率動態調整機制或常態化（如每年根據LPR變化調整一次），避免利率長期偏離市場水平；

• 房貸產品創新加速（如“氣球貸”“雙周供”等靈活還款方式），滿足不同收入群體的需求。

​​3. 長期（2028年後）：居民負債與經濟增長的“良性循環”​​

• 居民部門杠杆率（房貸/GDP）有望從當前的62%降至55%-58%（國際合理區間），債務壓力顯著緩解；

• 消費對GDP增長的貢獻率穩定在60%以上（2024年為55%），經濟內生動力進一步增強。

​​結語：存量房貸降息，是“民生溫度”更是“發展智慧”​​

此次存量房貸利率批量下調，不僅是一次“真金白銀”的減負行動，更是政策制定者對“民生需求”與“經濟發展”的精准平衡。它既回應了千萬家庭的“急難愁盼”，又通過釋放消費潛力為經濟注入新動能，為房地產市場的長期健康發展奠定了基礎。正如中國人民銀行相關負責人所言：“讓金融服務更有溫度，讓政策紅利惠及每一個市場主體——這是我們不變的初心。”