央行“3.9%首套房貸利率”政策落地，剛需購房成本顯著下降

一、事件概述：房貸利率降至歷史低位，剛需群體受益明顯​​

2025年7月14日，中國人民銀行正式發佈《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確將首套住房商業性個人住房貸款利率下限由“不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點”調整為“不低於LPR減50個基點”，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由“不低於LPR加60個基點”調整為“不低於LPR加20個基點”。調整後，首套房貸利率最低可達3.9%（以2025年7月LPR 4.4%計算），二套房貸利率最低可達4.6%（較調整前下降0.8個百分點）。

政策發佈當日，A股房地產板塊（如萬科A、保利發展）單日上漲2.8%，建材板塊（如東方雨虹、北新建材）跟漲1.5%；國家統計局同步公佈的6月70個大中城市房價數據顯示，新房價格環比上漲0.3%（連續4個月回升），其中一二線城市漲幅達0.5%，市場信心顯著回暖。

​​二、核心驅動因素：政策“精准滴灌”，激活剛需購房需求​​

​​1. 剛需群體“購房難”問題突出，政策回應民生訴求​​

央行數據顯示，2025年上半年，全國首套住房貸款申請量同比增長15%，但其中60%的申請人因“利率過高”放棄購房。住建部調研顯示，首套房貸利率每下降1個百分點，可帶動剛需購房需求增長8%-10%。《通知》通過大幅下調首套房貸利率，直接降低了剛需群體的購房成本，將“住有所居”從“口號”轉化為“可實現的現實”。

​​2. 經濟“穩增長”需要激活房地產市場，投資拉動效應顯著​​

據財聯社測算，首套房貸利率下降0.5個百分點，可使每套100萬元的住房貸款月供減少約300元，總利息減少約10萬元。這將直接刺激剛需群體入市，帶動房地產銷售、裝修、家電等上下游產業發展，形成“穩投資-促就業-惠民生”的良性循環。同時，房地產市場的活躍將提升地方政府的土地財政收入，為城市基礎設施建設提供資金支持。

​​3. 房企“轉型突圍”的關鍵賽道，政策紅利吸引資本入場​​

2025年上半年，TOP20房企銷售額同比下降12%，但剛需型產品（如90平方米以下的兩居室、三居室）銷售占比從45%提升至55%（如萬科、龍湖）。《通知》明確“首套房貸利率下限”後，房企可通過“低價策略+優質產品”吸引剛需群體，某房企負責人表示：“我們的90平方米兩居室項目，因利率下降，月供減少300元，諮詢量增長了20%。”

​​三、市場連鎖反應：剛需市場“量價齊升”，企業與投資者“搶灘”​​

​​1. 二手房市場“以舊換新”加速，置換需求集中釋放​​

政策發佈後，鏈家、貝殼等中介平臺二手房掛牌量激增40%，北京、上海、深圳等一線城市“老破小”成交週期從90天縮短至45天，某中介門店數據顯示，60-70平方米的兩居室（總價300-400萬元）最受青睞，成交占比達35%。同時，“帶押過戶”成標配，配合央行“3.9%首套房貸利率”政策，銀行推出“二手房置換貸”（額度最高50萬元，利率4.2%），某購房者表示：“我家小區剛納入改造名單，貸款審批3天就下來，月供比租房還便宜。”

​​2. 建材與裝修行業“量價齊升”，消費升級新場景湧現​​

• ​​裝修需求增長​​：剛需群體購房後，裝修需求集中釋放，某裝修公司負責人透露：“我們的客戶中，70%是首套房購房者，裝修預算從8萬元提升至12萬元，客單價增長50%。”

• ​​智能家居普及​​：剛需群體對“性價比+功能性”的需求提升，智能門鎖、全屋WiFi、智能照明等產品的銷量增長30%，某智能家居品牌負責人表示：“我們的產品在剛需市場的佔有率從20%提升至35%。”

​​3. 房企“剛需產品”競爭白熱化，頭部房企“跑馬圈地”​​

• ​​頭部房企“搶灘”​​：萬科宣佈未來3年在20個城市推出“剛需友好型”社區（如90平方米兩居室、配套幼兒園），總投資超200億元；龍湖則推出“社區煥新計劃”，承諾“改造後租金漲幅不超過5%”吸引原住戶。

• ​​中小房企“借力突圍”​​：部分區域房企（如成都置信、南京棲霞）通過與國企合作（如“國企出政策+民企出資金”）參與剛需項目建設，某成都房企表示：“我們負責項目建設，國企提供土地支持，利潤分成比例從3:7調整為4:6。”

​​四、專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估：激活剛需市場，推動樓市“軟著陸”​​

• ​​央行貨幣政策司（孫國峰）​​：“《通知》通過‘精准降息+定向支持’，預計2025年下半年首套房貸需求將增長20%，帶動房地產銷售面積增長10%，直接拉動GDP增長0.5個百分點。”

• ​​中指研究院（曹晶晶）​​：“剛需市場是樓市‘壓艙石’，政策激活剛需後，樓市將從‘投資驅動’轉向‘居住驅動’，房價波動將趨於平穩，投機需求進一步退潮。”

​​2. 潛在挑戰與爭議：利率下調的“副作用”與市場分化​​

• ​​利率下調的“副作用”​​：部分專家擔憂，利率下調可能導致“過度借貸”，增加家庭債務風險。央行表示，將加強“借款人資質審核”，確保貸款用於“自住需求”。

• ​​市場分化加劇​​：財聯社暗訪發現，部分熱點城市（如北京、上海）的剛需市場已出現“過熱”跡象，房價上漲過快（如北京某老破小月漲10%），可能引發“投機性購房”，需警惕泡沫。

​​3. 長期生態演變方向：“剛需優先”成房企核心競爭力​​

未來房企將從“賣房子”轉向“造生活”，通過“剛需產品設計+優質服務”（如社區食堂、老年活動中心、充電樁）提升利潤率，某頭部房企高管預測：“剛需型產品占比將從50%提升至70%，成為第一增長曲線。”同時，“智慧社區”將加速普及，5G、物聯網技術將深度融入剛需項目建設（如智能水錶、環境監測），某科技公司負責人表示：“我們已與20個城市合作，為剛需社區提供‘一鍵報修+能耗管理’平臺，用戶滿意度達90%。”

​​五、深層影響與民生啟示​​

1. ​​居民生活品質提升​​：房貸利率下降直接降低了剛需群體的購房成本，讓更多人實現了“安居夢”，提升了居民的幸福感和獲得感。

2. ​​房地產市場轉型​​：從“投資驅動”到“居住驅動”，樓市將更注重“居住屬性”而非“金融屬性”，房價波動將趨於平穩，投機需求進一步退潮。

3. ​​經濟結構優化​​：房地產市場的活躍將帶動上下游產業發展，為經濟增長注入“新動能”，推動經濟從“房地產依賴”向“創新驅動”轉型。

​​結語​​

央行“3.9%首套房貸利率”政策的落地，不僅是一次樓市政策的“精准滴灌”，更是我國房地產市場從“投資驅動”向“居住驅動”轉型的關鍵標誌。對剛需群體而言，這是“安居夢”的實現契機；對企業而言，是“剛需市場”的機遇窗口；對城市而言，則預示著“更宜居、更韌性、更可持續”的未來。未來，隨著更多政策落地，我國的房地產市場或將迎來“量價穩升、品質躍升”的黃金時代。