國常會釋放“止跌回穩”強信號，核心城市房價韌性凸顯與政策工具箱全面開啟

事件概述​​

2025年6月19日，國家統計局發佈5月70城房價數據，顯示各線城市新房價格環比下降但同比降幅收窄，二手房市場仍處於深度調整期。同日，國務院常務會議（以下簡稱“國常會”）提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，明確要求優化土地供應、激活需求、化解風險等四大政策方向。政策發佈後，A股房地產板塊單日上漲2.3%，上海、北京核心地段改善型項目去化率超80%，但三四線城市土地流拍率仍達45%。

​​核心政策與數據亮點​​：

1. ​​價格分化加劇​​：一線城市新房價格環比降幅收窄至0.2%（前值0.4%），杭州、上海領漲；二、三線城市新房價格環比降幅擴大至0.2%-0.3%。

2. ​​政策工具升級​​：國常會要求對全國已供土地和在建項目摸底，推進“專項債收購存量閒置土地”試點，首批試點規模達4300億元。

3. ​​地方響應提速​​：廣州全面取消限購限售限價，南京雨花臺區推出最高100萬元人才購房補貼，杭州、溫州公積金政策支持首付直付。

​​核心驅動因素分析​​

​​1. 政策定調：從“托底”到“主動激活”​​

• ​​國常會釋放強信號​​：此次會議首次將房地產政策目標從“防風險”升級為“止跌回穩”，提出“穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險”四維發力。中指研究院測算，若專項債收儲存量土地政策全面落地，可釋放超2億平方米商品房庫存。

• ​​利率政策協同​​：5月個人住房貸款利率降至3.1%（較2024年同期下降55個基點），疊加公積金貸款額度動態調整機制，購房成本降至歷史低位。

​​2. 市場結構性分化加劇​​

• ​​核心城市韌性凸顯​​：北京、上海新房價格環比分別上漲0.7%、0.37%，深圳二手房成交量環比增長38%，顯示高能級城市需求支撐強勁。

• ​​三四線城市承壓​​：武漢、深圳新房價格環比下跌超3%，土地市場流拍率維持高位，部分城市住宅用地成交建面同比減少40%。

​​3. 房企債務重組加速行業出清​​

• ​​頭部房企化債進展​​：融創境外債重組獲74%債權人支持，旭輝境內債展期利率降至1%，行業信用風險邊際緩解。

• ​​土地市場冷熱分化​​：上海楊浦東外灘地塊吸引10家房企競拍，起始總價192億元；而三四線城市工業用地成交占比超60%，住宅用地溢價率不足1%。

​​市場聯動效應​​

​​1. 購房需求端：政策刺激下改善型需求釋放​​

• ​​公積金政策創新​​：杭州、溫州試點公積金直付首付，南京雨花臺區按面積分級貼息（最高年貼息4萬元），直接降低購房門檻。

• ​​“以舊換新”加速​​：全國100城中，36城推出“賣舊買新”補貼，帶動二手房掛牌量環比下降7.6%，去化週期縮短至15.3個月。

​​2. 供給端：高品質住宅成新增長點​​

• ​​“好房子”建設提速​​：北京金茂滿曜項目（單價12.5萬元/㎡）首開去化三成，上海前灘板塊“第四代住宅”因空中庭院設計單日認購超200套。

• ​​土地供應優化​​：廣州南沙發放首批5000萬元房票，定向用於老舊小區改造配套商品房建設。

​​3. 資本市場反應：分化中尋找結構性機會​​

• ​​房企估值修復​​：融創中國股價單日反彈18%，但中小房企信用利差仍擴大至500個基點。

• ​​REITs市場擴容​​：證監會批復全國首批2只數據中心REITs，底層資產包含上海臨港AI算力中心，預計募資規模超80億元。

​​專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估​​

• ​​短期提振信心​​：陳文靜（中指研究院）指出，專項債收儲土地若能在三季度落地，可帶動四季度商品房銷售同比回升5%-8%。

• ​​長期挑戰猶存​​：高盛預測，2030年前中國新房需求較2017年峰值下降75%，行業需從“規模擴張”轉向“存量運營”。

​​2. 技術賦能行業轉型​​

• ​​數字化營銷​​：貝殼找房上線“AI戶型優化師”，通過算法生成定制化裝修方案，提升客戶轉化率20%。

• ​​綠色建築普及​​：住建部要求2025年新建住宅中綠色建築占比超70%，推動光伏屋頂、智能新風系統成為標配。

​​3. 區域市場展望​​

• ​​一線城市​​：上海、深圳或率先試點“現房銷售”，核心區房價有望保持3%-5%年漲幅。

• ​​三四線城市​​：需依賴“房票安置+產業導入”組合政策，如河南周口通過“購房送商鋪經營權”去化庫存超10萬套。

​​深層挑戰與應對策略​​

1. ​​供需錯配矛盾​​：

   • ​​問題​​：一二線城市改善型需求旺盛，但土地供應偏向中小戶型；三四線城市庫存高企，但改善產品供給不足。

   • ​​對策​​：推廣“限房價、競品質”出讓模式，要求開發商配建20%以上改善型住房。

2. ​​房企轉型陣痛​​：

   • ​​問題​​：部分房企仍依賴高杠杆模式，2025年1-5月房地產開發投資同比下降10.7%。

   • ​​對策​​：設立“房企轉型基金”，支持企業向代建、物業等輕資產領域轉型。

3. ​​金融風險傳導​​：

   • ​​問題​​：中小銀行涉房貸款不良率升至3.8%，需防範區域性金融風險。

   • ​​對策​​：推動AMC（資產管理公司）參與房企不良資產處置，試點“住房反向抵押貸款”。

​​結語​​

2025年6月19日的樓市新政，標誌著中國房地產行業從“救市”轉向“結構性調整”的新階段。在政策精准發力、核心城市韌性支撐、技術賦能轉型的多重驅動下，市場有望逐步止跌回穩。然而，供需分化、房企轉型、金融風險等挑戰仍需系統性應對。對於購房者而言，核心城市改善型產品仍是保值優選；對於投資者，需關注REITs擴容、城市更新等結構性機會。未來3-5年，房地產行業能否實現“軟著陸”，或將深刻影響中國經濟轉型進程。