國家樓市新政密集落地：利率降至歷史低位，成都地價創新高引爆市場熱度

2025年8月4日，中國房地產市場迎來年內最密集的政策利好與市場熱點。財政部、稅務總局宣佈自​​8月8日起恢復徵收新發行國債利息增值稅​​，但同期央行釋放下半年降息信號，疊加多地購房補貼加碼，形成“政策鬆綁+金融支持”的雙向刺激。與此同時，成都土拍市場以​​4.12萬元/㎡的地價新紀錄​​引爆行業，民營房企反撲核心地塊，折射出市場信心與結構性分化並存的特徵。

​​一、政策組合拳：利率、補貼、限購“三箭齊發”​​

​​1. 金融工具持續發力，購房成本再創新低​​

• ​​利率下行突破臨界點​​：首套房商業貸款利率最低降至​​3.05%​​（較2024年下降1.2個百分點），公積金貸款利率同步下調至2.85%。以100萬元30年期貸款為例，月供減少約500元，總利息節省超18萬元。

• ​​信貸額度擴容​​：央行要求銀行單列住房貸款額度，部分城市首付比例降至​​15%​​（如武漢礄口區），疊加契稅減免、個稅免征門檻提升等“四個減免”政策，購房交易成本降幅達20%-30%。

​​2. 城市更新與存量房激活並行​​

• ​​“以舊換新”政策擴圍​​：武漢礄口區對參與舊改的購房者發放最高30萬元消費券，長沙、貴陽等53城延續購房補貼（比例1%-2%），西藏山南市推出“基礎補貼+人才補貼+多孩補貼”組合（最高11萬元）。

• ​​保障房供應提速​​：廣州海珠區開工980套配售型保障房（租金低於市場價30%），成都武侯區推出56套保障性租賃住房，租金優惠達25%。

​​3. 監管層定調“差異化調控”​​

央行下半年工作會議明確“支持構建房地產發展新模式”，通過LPR下調（四季度或再降15-20基點）和專項債收購閒置土地，緩解房企流動性壓力。

​​二、市場熱點：成都地價破4萬/㎡，民營房企反撲核心區​​

​​1. 成都土拍創全國二線城市地價新高​​

• ​​地王紀錄刷新​​：錦江區柳江街道地塊以​​4.12萬元/㎡​​成交（建發集團競得），容積率低至1.3，成為全國二線城市住宅用地單價最高項目。同期，高新區桂溪地塊以3.17萬元/㎡成交，推動主城區低密地塊占比提升至90%。

• ​​房企策略分化​​：央國企聚焦核心區（如華潤置地245億元收購上海核心地塊），民企轉向二圈層差異化競爭（如南通亞倫以10.28億元競得杭州錢江世紀城地塊）。

​​2. 民營房企融資環境改善​​

• ​​債務重組破局​​：遠洋集團、龍光控股完成超500億元境內債重組，削債比例達50%，資金優先用於保交樓項目。

• ​​拿地主體多元化​​：除傳統房企外，汽車模具巨頭屹豐集團（通過祺祥旺宇置業）以12億元競得上海徐匯地王，紡織企業亞倫集團通過金帝房產佈局杭州核心區。

​​三、深層影響：政策紅利與市場分化的雙重邏輯​​

​​1. 需求端：剛需與改善需求同步釋放​​

• ​​價格敏感轉向品質敏感​​：深圳7月二手房成交環比增長2.2%，核心區南山、福田改善盤認購率超80%，但龍崗、坪山等外圍區域掛牌量激增。

• ​​政策精准覆蓋​​：西藏山南市針對農村戶籍、多孩家庭提供疊加補貼，激活縣域市場；杭州TOD開發細則推動“軌道+物業”模式，釋放沿線土地價值。

​​2. 供給端：低密產品成主流，房企轉型加速​​

• ​​產品結構升級​​：成都主城區小高層、洋房占比從2020年的48.8%升至65.9%，層高提升至3米以上，裝配式建築比例達40%。

• ​​房企戰略分化​​：央國企聚焦“高能級城市+優質地塊”，民企深耕區域市場（如敏捷地產上半年在廣州拿地33億元），部分企業轉向代建服務（如龍智造簽約北京項目）。

​​3. 風險與機遇並存​​

• ​​三四線城市承壓​​：三亞榆紅地塊底價成交（樓面價5487元/㎡），湘潭、菏澤房價跌破6000元/㎡，顯示縣域市場信心不足。

• ​​超高層住宅價值重估​​：南京河西、武漢光穀33層以上房源掛牌價下跌5%-8%，倒逼房企轉向“小高層+社區商業”模式。

​​四、未來展望：政策長效化與市場再平衡​​

​​1. 短期（2025年三季度）：政策窗口期搶跑​​

• ​​降息落地催化​​：若四季度LPR再降15基點，核心城市改善型產品去化週期或縮短至12個月以內。

• ​​“金九銀十”成色考驗​​：成都、杭州等熱點城市或迎來供應高峰，開發商或推出“工抵房”“車位捆綁”等促銷策略。

​​2. 中期（2026-2027年）：存量資產盤活與REITs擴容​​

• ​​保障房REITs加速​​：廣州海珠保障房項目預計2027年入市，租金收益率或達4%-5%，吸引險資配置。

• ​​城市更新基金擴容​​：武漢、長沙試點“舊改+REITs”模式，社會資本參與度或提升至30%以上。

​​3. 長期（2028年後）：房地產稅試點與住房雙軌制​​

• ​​稅制改革鋪墊​​：財政部提出“完善房地產金融宏觀審慎管理”，為房產稅立法積累數據基礎。

• ​​住房供應分層​​：保障性租賃住房占比或從當前的5%提升至15%，形成“商品房+共有產權房+租賃住房”三元結構。

​​結語：政策托底與市場出清的博弈​​

當前樓市正處於“政策發力—銷售磨底—信用修復”的關鍵階段。儘管短期市場仍面臨庫存高企、預期偏弱等壓力，但利率下行、城市更新、產品升級等結構性機會凸顯。對購房者而言，核心城市低密產品與保障房仍是價值錨點；對房企而言，向“綠色化、智能化、服務化”轉型已非選擇題，而是生存必答題。正如成都土拍所揭示的：市場分化加劇中，唯有精准把握政策紅利與真實需求的企業，方能穿越週期，贏得未來。