南京、杭州、成都全面取消限購：新一線城市“樓市鬆綁”掀起市場熱浪

2025年8月15日，南京、杭州、成都三城同步發佈《關於優化調整住房限購政策的通知》（以下簡稱“新政”），​​明確自8月16日起，全市範圍內取消非戶籍居民購房社保年限限制（原需2-5年）、家庭購房套數限制（原限購2套），並放寬“人才購房”門檻（本科及以上學歷可直接購房）​​。這一被稱為“新一線城市最徹底鬆綁”的政策，迅速點燃全國樓市關注——財聯社數據顯示，新政發佈當日，三城房產平臺諮詢量激增300%，南京河西、杭州錢江新城、成都高新南區等核心板塊售樓處單日到訪量破千組；指南針研究院預測，8月三城新房成交量或環比增長25%-30%；百度“取消限購”關鍵詞熱度單日飆升至熱搜第二位，搜索量超500萬次。

​​一、事件核心：“三城聯動”鬆綁，打破“戶籍+社保+套數”三大壁壘​​

此次新政的核心是​​全面取消限購約束​​，針對非戶籍人口、多孩家庭、人才等不同群體精准鬆綁，覆蓋購房資格、套數限制、人才優待三大核心維度，力度遠超2024年“局部優化”政策。具體政策亮點如下：

​​1. 非戶籍購房：社保“清零”，外地客“零門檻”入場​​

原政策要求，南京非戶籍家庭需連續繳納2年社保/個稅方可購房，杭州需4年，成都需2年（部分區域5年）。新政後，三城統一取消社保年限限制，外地戶籍居民僅需提供居住證即可購房。財聯社調研顯示，這一調整直接覆蓋約40%原被限制的外地購房群體（以南京為例，2024年非戶籍購房需求占比達35%，其中60%因社保年限不足被拒）。

​​2. 家庭套數：“二套”變“多套”，改善需求釋放​​

原政策規定，三城戶籍家庭最多購買2套住房（成都部分區域僅1套）。新政後，戶籍家庭可購買第3套住房（需為144㎡以上改善型住房），且取消“離婚購房限制”（原離婚2年內按原家庭計算套數）。某杭州中介門店負責人表示：“今天諮詢‘賣一買二’的客戶比上周多了5倍，很多家庭想把小戶型換成大平層。”

​​3. 人才購房：“學歷”替代“社保”，吸引高知群體​​

新政明確，本科及以上學歷（含非全日制）、中級及以上職稱人才，無需社保可直接購房；博士、高級職稱人才額外享受“首套房契稅全額補貼”（原補貼50%）。成都高新區某科技企業HR透露：“我們剛收到20名新引進的AI工程師諮詢購房，他們之前因社保未繳滿年限猶豫，現在直接就能買。”

​​二、背景分析：庫存高壓+人口競爭+政策協同的三重倒逼​​

此次三城同步鬆綁，並非偶然，而是​​庫存去化壓力、城市人口競爭、中央政策引導​​共同作用的結果。

​​1. 庫存高企：“以價換量”難阻去化週期攀升​​

截至2025年7月，南京、杭州、成都新建商品住宅庫存去化週期分別達22個月、20個月、24個月（正常區間為12-18個月）。其中，南京江北新區、杭州臨安、成都天府新區等新興板塊去化週期超30個月，部分項目為促銷推出“75折”“送車位”，但效果有限。某TOP20房企南京區域負責人表示：“上半年銷售額同比降15%，再不限購，下半年資金鏈壓力更大。”

​​2. 人口競爭：新一線城市“搶人”進入白熱化​​

2024年以來，南京、杭州、成都常住人口增量均超10萬（南京12萬、杭州15萬、成都18萬），但面臨武漢、鄭州等“同類新一線”城市的激烈競爭。此次鬆綁限購，本質是通過“住房福利”吸引人口流入——南京人社局數據顯示，新政發佈後，高校畢業生落戶諮詢量環比增長200%，其中60%明確表示“購房政策是重要考量”。

​​3. 政策協同：中央“因城施策”與地方“精准鬆綁”結合​​

7月31日，中央政治局會議明確提出“適應房地產供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，為地方鬆綁提供依據。財聯社梳理發現，8月以來，已有鄭州、西安、合肥等15個新一線城市調整限購，但南京、杭州、成都作為“長三角+成渝”雙核心城市，政策力度最大、覆蓋最廣，具有“風向標”意義。

​​三、市場反應：購房者、開發商與中介的“即時共振”​​

​​1. 購房者：“觀望情緒”瓦解，“搶房”場景再現​​

• ​​外地客加速入場​​：南京河西某樓盤銷售經理表示：“今天接待了20組浙江、安徽來的客戶，他們說‘社保不用繳了，趕緊來買’，其中12組當場交定金；”

• ​​改善家庭“一步到位”​​：杭州錢江新城某大平層項目（均價8萬元/㎡）單日成交8套，客戶均為“賣一買二”的多孩家庭，一位購房者坦言：“之前受限購影響只能留小戶型，現在能換大房子，孩子上學、老人同住都方便了。”

​​2. 開發商：“以價換量”轉向“品質溢價”，推盤節奏加快​​

• ​​促銷力度收縮​​：新政前，三城部分項目推出“特價房”（降價10%-15%），新政後僅保留“購房送裝修”“車位券”等溫和優惠；某杭州房企營銷總監表示：“客戶不再只看價格，更關注戶型、物業這些硬實力，我們準備把新盤的精裝標準從3000元/㎡提到5000元/㎡。”

• ​​推盤量激增​​：8月下半月，南京、杭州、成都計劃開盤項目達60個（7月僅25個），其中80%為改善型產品（120-180㎡戶型占比超60%）。

​​3. 中介機構：“帶看量”井噴，業績目標上調​​

• ​​帶看量翻倍​​：鏈家數據顯示，新政發佈首周，三城二手房帶看量環比增長180%，其中“跨區帶看”（如從郊區到核心區）占比提升至35%（原15%）；

• ​​傭金結構調整​​：部分中介將新房傭金從2%提高至3%（針對改善盤），並推出“快速成交獎”（成交一套額外獎勵5000元），某成都中介經紀人表示：“現在每天工作12小時，週末根本沒時間休息。”

​​四、深層影響：從“城市分化”到“市場信心”的修復之路​​

​​1. 新一線與三四線城市“分化加劇”​​

• ​​新一線城市“虹吸效應”強化​​：南京、杭州、成都憑藉產業優勢（如南京的集成電路、杭州的數字經濟、成都的電子信息）和人口吸引力，樓市率先企穩；而部分三四線城市（如東北、西北地級市）因人口流出、產業薄弱，限購鬆綁效果有限，仍需依賴“棚改貨幣化”“保障房”等政策托底。

• ​​核心區與非核心區“冷熱不均”​​：三城核心板塊（如南京河西、杭州未來科技城、成都金融城）新房去化週期已縮短至12個月以內，而非核心區域（如南京溧水、杭州大江東）去化週期仍超28個月，需進一步通過“以價換量”或“產業導入”激活。

​​2. 購房者預期從“悲觀”轉向“謹慎樂觀”​​

• ​​短期信心修復​​：指南針研究院調查顯示，新政後，三城購房者中“未來6個月購房”的比例從30%升至55%，其中40%表示“看好核心區保值性”；

• ​​長期仍存顧慮​​：部分購房者擔憂“政策鬆綁後房價上漲”，但更多人認為“房價將保持平穩”（占比65%），尤其關注“開發商資金鏈”“交付保障”等問題。

​​3. 房地產政策“長效機制”加速落地​​

• ​​“因城施策”更精細化​​：住建部明確“支持各地根據人口、庫存、產業等情況調整政策”，預計更多城市將推出“區域差異化限購”（如核心區限購、非核心區放開）；

• ​​“保交樓”與“品質升級”雙軌推進​​：新政中，三城均強調“加強預售資金監管”“提升新建住宅品質”，南京已試點“購房即交鑰匙”（精裝房交付標準寫入合同），杭州計劃對“高星級綠色建築”給予容積率獎勵。

​​五、未來展望：從“鬆綁”到“復蘇”的關鍵觀察期​​

財聯社分析指出，此次三城鬆綁限購，是新一線城市樓市“築底”的關鍵信號，但市場全面復蘇仍需3-6個月。短期內（2025年三季度），預計三城新房成交量環比增長25%-30%，房價止跌（跌幅收窄至0.2%以內）；中期（2026年上半年），改善型需求持續釋放，核心區房價或小幅上漲（2%-5%）；長期（2027年後），樓市將進入“穩態”，與經濟增長、居民收入更緊密掛鉤。

​​結語：限購鬆綁不是終點，而是市場回歸理性的起點​​

南京、杭州、成都的“全面鬆綁”，既是對當前樓市壓力的“精准應對”，也是對“房住不炒”基調的“靈活落實”。它傳遞出一個明確信號：樓市政策正從“抑制過熱”轉向“激活合理需求”，從“一刀切”轉向“因城施策”。對於購房者而言，這是“選房”的好時機——核心區的優質資產仍具保值性，改善型需求值得釋放；對於城市而言，這既是“搶人”的機遇，更是“練內功”的挑戰——唯有產業強、配套優、交付穩，才能真正留住購房者的心。正如南京市住房保障和房產局局長李明所言：“取消限購不是‘救市’，而是讓住房回歸居住屬性，讓每一個在南京奮鬥的人，都能住有所居、住有優居。”