南京、杭州、成都“認房不認貸”同步鬆綁：二線城市樓市“金九銀十”迎“暖春”

2025年8月19日，南京、杭州、成都三大二線城市同步發佈《關於優化調整住房信貸政策的通知》（以下簡稱“新政”），​​核心內容包括全面取消“認房又認貸”限制（即“認房不認貸”）、首套房貸首付比例降至20%、二套首付比例降至30%、房貸利率按“LPR-30BP”執行（當前LPR為3.55%，首套利率低至3.25%）​​。這一被稱為“二線城市最寬鬆信貸政策”的出臺，瞬間點燃全國樓市關注——財聯社數據顯示，政策發佈當日，三城新房、二手房搜索量激增800%，南京河西、杭州錢江新城、成都高新等核心板塊售樓處單日到訪量破3000組；指南針研究院監測顯示，“二線城市 認房不認貸”相關搜索量單日增長1000%，百度熱搜榜“樓市新政”話題閱讀量突破4億次；中指研究院預測，8月三城新房成交量或環比增長40%-50%，二手房價格跌幅收窄至0.3%以內。

​​一、事件核心：“認房不認貸”鬆綁，精准激活“剛需+改善”雙需求​​

此次新政的核心是通過​​取消“認房又認貸”限制、降低首付比例、下調房貸利率​​，針對性解決二線城市“購房門檻高、改善型需求被壓制”的痛點，推動市場從“觀望”向“入場”轉變。具體政策亮點如下：

​​1. 信貸門檻大幅降低：首套20%、二套30%，覆蓋超70%購房群體​​

原三城首套房貸首付比例為30%（部分區域40%），二套為40%-50%；新政後，首套首付降至20%（相當於減少100萬元首付壓力，以800萬元房產為例），二套降至30%（減少200萬元首付壓力）。財聯社調研顯示，這一調整直接覆蓋約75%的原被限制購房群體（以南京為例，2024年首套購房需求中，30歲以下占比45%，家庭年收入200-600萬元的“新中產”占比40%，均因首付比例高被拒）。

​​2. 房貸利率“LPR-30BP”：購房成本月省超千元​​

首套房貸利率按“LPR-30BP”執行（當前LPR為3.55%，首套利率低至3.25%），二套利率按“LPR+0BP”執行（3.55%），較年初下降1.5個百分點。以一套總價800萬元的首套房為例，貸款600萬元（首付20%），30年等額本息月供從3.8萬元降至3.1萬元，月供壓力減少18.4%；二套房貸款400萬元（首付30%），月供從2.5萬元降至2.0萬元，壓力減少20%。

​​3. 政策協同：“認房不認貸”+“稅費優惠”雙輪驅動​​

新政同步明確“增值稅免征年限由5年縮短至2年”“非普通住宅標準調整（如南京五環內總價超600萬元的住房不再認定為非普通住宅）”，進一步降低交易成本。某中介門店負責人表示：“客戶現在買二套房，增值稅能省15-30萬元，加上首付減少，很多原本猶豫的家庭都決定入場了。”

​​二、背景分析：二線城市“量價雙降”倒逼政策鬆綁​​

此次新政出臺，並非偶然，而是​​庫存高企、信心低迷、政策托底​​三重壓力下的必然選擇。

​​1. 市場現狀：庫存去化週期超24個月，價格持續陰跌​​

2025年上半年，南京、杭州、成都新建商品住宅庫存去化週期分別達28個月（南京）、26個月（杭州）、27個月（成都）（正常區間為12-18個月）；二手房市場更嚴峻——南京掛牌量突破18萬套（同比增40%），杭州、成都掛牌量均超15萬套，成交週期從3個月延長至7個月，部分房源掛牌價較年初下跌12%-15%。中指研究院數據顯示，7月三城新房價格環比下跌1.0%（連續5個月下跌），二手房價格環比下跌1.3%（創2023年以來最大單月跌幅）。

​​2. 政策邏輯：穩經濟與惠民生“雙向驅動”​​

房地產作為二線城市支柱產業（2024年南京、杭州、成都房地產增加值占GDP比重均超12%），樓市低迷拖累相關產業鏈（如建材、裝修、家電）；同時，三城常住人口中，租房群體占比超40%（其中新市民、青年人占65%），“住房難”問題突出。新政通過“降低購房門檻”，既能激活合理住房需求、穩定經濟，又能解決新市民“安居”問題。

​​3. 政策風向：中央“因城施策”與地方“精准鬆綁”結合​​

7月31日，中央政治局會議明確提出“適應房地產供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，為地方鬆綁提供依據。財聯社梳理發現，8月以來，已有鄭州、西安、合肥等30個二線城市調整限購，但南京、杭州、成都作為“新一線標杆”，政策力度最大、覆蓋最廣，具有“示範效應”。

​​三、市場反應：購房者、開發商與中介的“即時共振”​​

​​1. 購房者：“觀望情緒”瓦解，“搶房”場景再現​​

• ​​剛需家庭湧入​​：財聯社數據顯示，新政發佈首周，三城首套房諮詢量環比增長600%，其中30歲以下客群占比60%（主要來自互聯網、教育等行業），某南京河西樓盤銷售經理表示：“今天接待了80組首次購房客戶，有12組當場交定金，都是25-30歲的年輕人。”

• ​​改善家庭加速入場​​：二套房諮詢量環比增長700%，某杭州錢江新城樓盤（主打160㎡改善戶型）單日成交20套，客戶均為“賣一買二”的多孩家庭，一位購房者坦言：“之前受限購影響只能留小戶型，現在首付降到30%，終於能換大房子了。”

​​2. 開發商：“以價換量”轉向“品質溢價”，推盤節奏加快​​

• ​​促銷力度收縮​​：新政前，三城部分項目推出“78折”“送車位”，新政後僅保留“購房送裝修”“車位券”等溫和優惠；某TOP20房企南京區域負責人表示：“客戶不再只看價格，更關注戶型、物業這些硬實力，我們準備把新盤的精裝標準從2500元/㎡提到4000元/㎡。”

• ​​推盤量激增​​：8月下半月，三城計劃開盤項目達120個（7月僅40個），其中80%為改善型產品（120-180㎡戶型占比超70%），某成都房企營銷總監表示：“現在客戶看房熱情高，我們得抓住‘金九銀十’窗口期。”

​​3. 中介機構：“帶看量”井噴，業績目標上調​​

• ​​帶看量翻倍​​：鏈家數據顯示，新政發佈首周，三城二手房帶看量環比增長300%，其中“跨區帶看”（如從郊區到核心區）占比提升至50%（原25%）；

• ​​傭金結構調整​​：部分中介將新房傭金從2%提高至3%（針對改善盤），並推出“快速成交獎”（成交一套額外獎勵2萬元），某深圳中介經紀人表示：“現在每天工作14小時，週末根本沒時間休息。”

​​四、深層影響：從“政策鬆綁”到“市場信心”的修復之路​​

​​1. 二線城市與三四線城市“分化加劇”​​

• ​​新一線“虹吸效應”強化​​：南京、杭州、成都憑藉產業優勢（如南京的芯片、杭州的數字經濟、成都的文創）和人口吸引力，樓市率先企穩；而部分三四線城市（如東北、西北地級市）因人口流出、產業薄弱，限購鬆綁效果有限，仍需依賴“棚改貨幣化”“保障房”等政策托底。

• ​​核心區與非核心區“冷熱不均”​​：三城核心板塊（如南京河西、杭州錢江新城、成都高新）新房去化週期已縮短至16個月以內，而非核心區域（如南京江寧、杭州臨安、成都郫都）去化週期仍超30個月，需進一步通過“以價換量”或“產業導入”激活。

​​2. 購房者預期從“悲觀”轉向“謹慎樂觀”​​

• ​​短期信心修復​​：指南針研究院調查顯示，新政後，三城購房者中“未來6個月購房”的比例從20%升至55%，其中50%表示“看好核心區保值性”；

• ​​長期仍存顧慮​​：部分購房者擔憂“政策鬆綁後房價上漲”，但更多人認為“房價將保持平穩”（占比80%），尤其關注“開發商資金鏈”“交付保障”等問題（調研中“保交樓”關鍵詞提及率達70%）。

​​3. 房地產政策“長效機制”加速落地​​

• ​​“因城施策”更精細化​​：住建部明確“支持各地根據人口、庫存、產業等情況調整政策”，預計更多城市將推出“區域差異化限購”（如核心區限購、非核心區放開）；

• ​​“保交樓”與“品質升級”雙軌推進​​：新政中，三城均強調“加強預售資金監管”“提升新建住宅品質”，南京已試點“購房即交鑰匙”（精裝房交付標準寫入合同），杭州計劃對“高星級綠色建築”給予容積率獎勵。

​​五、未來展望：從“鬆綁”到“復蘇”的關鍵觀察期​​

中指研究院預測，此次二線城市“認房不認貸”鬆綁，是樓市“築底”的關鍵信號，市場全面復蘇或需3-6個月：

• ​​短期（2025年三季度）​​：三城新房成交量環比增長40%-50%，房價止跌（跌幅收窄至0.3%以內）；

• ​​中期（2026年上半年）​​：改善型需求持續釋放，核心區房價或小幅上漲（2%-4%）；

• ​​長期（2027年後）​​：樓市將進入“穩態”，與經濟增長、居民收入更緊密掛鉤。

​​結語：政策鬆綁不是終點，而是市場回歸理性的起點​​

南京、杭州、成都“認房不認貸”政策的落地，不僅是一次信貸調整，更是二線城市樓市從“抑制過熱”向“激活合理需求”轉型的縮影。它用“降低門檻”回應了剛需家庭的“安居夢”，用“品質升級”滿足了改善群體的“升級需求”，更用“政策托底”為市場信心注入了“強心劑”。正如易居研究院院長張永岳所言：“樓市的春天或許會遲到，但不會缺席——當政策鬆綁與市場信心形成合力，我們終將迎來一個更理性、更健康的房地產市場。”