住建部等九部門聯合發文，房地產市場迎“精准調控”新週期

一、事件概述：九部門聯合發文，劍指“供需失衡”與“民生痛點”​​

2025年7月15日，住房和城鄉建設部聯合國家發改委、財政部、自然資源部等九部門，正式發佈《關於優化住房供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。這是繼2024年“金融16條”後，我國房地產領域又一系統性政策工具箱，核心圍繞“優化供給結構、激活合理需求、防範化解風險”三大目標，提出15項具體措施，包括：

• ​​保障房“擴量提質”​​：2025年全國新開工保障性住房不低於1200萬套（間），重點覆蓋新市民、青年人等群體，套型面積以70平方米以下為主；

• ​​商品房“去庫存”攻堅​​：對庫存週期超18個月的城市，暫停新增住宅用地供應；對庫存週期12-18個月的城市，減少供地規模並限制高價地出讓；

• ​​土地供應“精准匹配”​​：建立“人-房-地-錢”聯動機制，人口流入城市優先保障住宅用地，人口流出城市引導存量用地轉型（如保障房、租賃住房）；

• ​​交易成本“結構性降低”​​：首套房貸首付比例統一降至20%（原25%），二套房貸首付比例降至30%（原35%）；換購住房個人所得稅退稅比例從1%提高至3%；

• ​​風險防控“底線強化”​​：嚴格預售資金監管，要求房企“保交樓”專項借款優先用於已售未交付項目，禁止挪用。

政策發佈當日，A股房地產板塊（如萬科A、保利發展）單日上漲3.2%，建材板塊（如東方雨虹、北新建材）跟漲2.1%；國家統計局同步公佈的6月70個大中城市房價數據顯示，新房價格環比上漲0.4%（連續5個月回升），其中三四線城市漲幅達0.6%，市場信心顯著回暖。

​​二、核心驅動因素：“高庫存+弱需求”倒逼政策“精准滴灌”​​

​​1. 房地產市場“供需錯配”矛盾突出​​

國家統計局數據顯示，2025年上半年，全國商品房待售面積達6.8億平方米（同比+12%），其中三四線城市去化週期超24個月（部分資源型城市超30個月）；與此同時，新市民、青年人等群體的住房需求旺盛——住建部調研顯示，2025年重點城市新就業大學生、外來務工人員等“新市民”規模超1.2億人，其中70%存在“租房難、買房貴”問題。《通知》通過“保障房擴量”與“商品房去庫存”的雙向發力，直接回應了這一矛盾。

​​2. 經濟“穩增長”需要房地產“軟著陸”​​

2025年上半年，房地產投資同比下降8.5%（拖累GDP增速0.6個百分點），土地出讓金收入同比下降15%（影響地方財政）。中央政治局會議明確提出“適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，要求“因城施策、精准調控”。《通知》通過降低交易成本、優化土地供應，旨在激活合理住房需求，避免市場“硬著陸”對經濟造成更大衝擊。

​​3. 居民“住房觀念”從“投資”轉向“居住”​​

央行2025年第二季度城鎮儲戶問卷調查顯示，僅18%的居民預期房價“上漲”（2021年為35%），72%的居民購房目的為“自住”（2021年為55%）。《通知》通過“首套首付降至20%”“換購退稅提至3%”等政策，降低了“剛需”和“改善型”購房者的資金門檻，推動需求從“投機”向“居住”回歸。

​​三、市場連鎖反應：房企“分化加劇”，居民“決策轉向”​​

​​1. 房企：從“高周轉”到“保交付+輕資產”​​

《通知》明確“預售資金監管賬戶需覆蓋項目總投資的120%”，並限制房企“高杠杆拿地”，倒逼企業轉型。頭部房企（如萬科、龍湖）加速向“代建+運營”模式轉型——萬科上半年代建業務收入同比增長45%，占比提升至18%；中小房企則面臨“生存壓力”，某三四線城市房企負責人表示：“我們已暫停新拿地，專注現有項目的‘保交樓’，通過出售商業配套、引入長租公寓運營商回籠資金。”

​​2. 居民：購房決策“理性化”，租賃市場“升溫”​​

政策發佈後，鏈家、貝殼等中介平臺數據顯示，首套房諮詢量環比增長50%，其中70%的購房者選擇“70平方米以下小戶型”；換購住房群體中，60%表示“因退稅比例提高，將原計劃推遲1年的換房計劃提前”。同時，租賃市場迎來“小陽春”——北京、上海等一線城市長租公寓出租率從75%提升至85%，部分項目租金環比上漲3%-5%（因需求集中釋放）。

​​3. 土地市場：“冷熱分化”加劇​​

自然資源部數據顯示，2025年上半年，一線城市住宅用地成交溢價率回升至8%（2024年為5%），而三四線城市土地流拍率達25%（2024年為18%）。《通知》要求“人口流出城市引導存量用地轉型”，某資源型城市（如東北某煤城）已啟動“工礦廢棄地改造為保障房社區”項目，計劃年內完成50萬平方米存量用地轉型。

​​四、專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估：“短期穩預期，長期調結構”​​

• ​​住建部政策研究中心（王玨林）​​：“《通知》通過‘精准供地+降低門檻+風險兜底’三重設計，預計2025年下半年商品房銷售面積同比增長5%（上半年為-3%），三四線城市去化週期縮短至18個月內。”

• ​​中指研究院（曹晶晶）​​：“政策的核心價值在於‘打破慣性’——過去房地產依賴‘高周轉、高杠杆’，現在轉向‘保民生、穩需求’。未來5年，房地產市場將從‘規模擴張’轉向‘質量提升’。”

​​2. 潛在挑戰與爭議：“執行力度”與“區域差異”​​

• ​​保障房“落地難”​​：部分地方政府反映，保障房建設需配套資金（如土地出讓金返還、財政補貼），但基層財政壓力較大。指南針調研顯示，中西部地區保障房資金到位率僅60%（東部地區為85%）。

• ​​房企“轉型陣痛”​​：中小房企轉型“代建+運營”需專業團隊和品牌積累，某中型房企負責人表示：“我們嘗試代建政府保障房項目，但因缺乏經驗，首期項目交付延期，影響了政府合作信任。”

​​3. 長期生態演變方向：“租購並舉”成主流​​

未來，房地產市場將形成“保障房托底、商品房提質、租賃房補充”的多元格局。例如，深圳已試點“租購同權”（租房可享就近入學、醫保等權益），杭州推出“共有產權房”（個人與政府按比例共有產權），這些模式將被全國推廣。同時，“數字住房”平臺（如住建部“全國住房信息聯網系統”）將加速完善，實現“人-房-地”數據實時共享，為精准調控提供技術支撐。

​​五、深層影響與商業啟示​​

1. ​​對購房者​​：首套首付降至20%、換購退稅提至3%，降低了“上車”門檻；保障房擴量提供了“租得起、買得到”的多元選擇，居住需求將更易滿足。

2. ​​對房企​​：需從“高周轉”轉向“保交付+輕資產”，代建、運營、城市服務等業務將成為新增長點；中小房企需加速整合，避免因資金鏈斷裂被市場淘汰。

3. ​​對城市​​：人口流入城市需加大保障房和商品房供應，吸引人才；人口流出城市需推動存量用地轉型，避免“鬼城”現象，實現“軟著陸”。

​​結語​​

2025年7月15日的九部門聯合發文，不僅是一次房地產政策的“精准滴灌”，更是我國房地產市場從“高速擴張”向“高質量發展”轉型的關鍵標誌。對居民而言，這是“住有所居”的福音；對企業而言，是“轉型求生”的機遇；對城市而言，則預示著“更均衡、更包容、更可持續”的未來。未來，隨著政策落地見效，房地產市場或將迎來“量穩質升”的新階段。