住建部“城市更新2.0”政策落地，老舊小區改造引爆“存量樓市”新週期

事件概述​​

2025年7月11日，住房和城鄉建設部聯合國家發改委、財政部發佈《關於優化城市更新中既有建築改造的意見》（以下簡稱《意見》），明確提出“允許老舊小區加裝電梯、光伏發電、充電樁等便民設施，簡化審批流程至15個工作日內”，並首次將“適老化改造”“綠色節能升級”納入城市更新核心指標。政策發佈當日，A股房地產板塊（如萬科A、保利發展）單日上漲2.8%，建材板塊（如東方雨虹、北新建材）跟漲1.5%；國家統計局同步公佈的6月70個大中城市房價數據顯示，新房價格環比上漲0.3%（連續4個月回升），其中一二線城市漲幅達0.5%，市場信心顯著回暖。

這一事件標誌著我國樓市正式從“增量開發”向“存量更新”加速轉型，老舊小區改造成為激活存量市場、提升居民居住品質的關鍵抓手。

​​核心驅動因素分析​​

​​1. 政策“補短板”回應民生剛需​​

• ​​老舊小區“老齡化”問題突出​​：住建部數據顯示，我國2000年前建成的老舊小區超50萬個，涉及居民超1億人，普遍存在“無電梯、管網老化、公共空間不足”等問題，其中60歲以上居民占比達35%，“上下樓難”“冬季供暖差”是高頻痛點。《意見》通過“加裝電梯+光伏+充電樁”的“硬件升級包”，直接回應了民生需求。

• ​​“保交樓”後存量時代開啟​​：2024年全國商品房銷售面積同比下降8%，但存量住房規模已達650億平方米（占總量的70%），政策重心從“建新房”轉向“改舊房”，既是應對市場飽和的現實選擇，也是落實“人民城市為人民”的政策導向。

​​2. 經濟“穩增長”需要存量激活​​

• ​​投資拉動效應顯著​​：據財聯社測算，老舊小區改造每平方米投資約2000元（含電梯、管網、綠化等），50萬個小區改造總投資將超10萬億元，可直接拉動建築、建材、裝修等行業需求，形成“穩投資-促就業-惠民生”的良性循環。

• ​​消費升級新場景​​：改造後的小區配套（如社區食堂、老年活動中心、充電樁）將催生“社區經濟”新業態，某物業企業數據顯示，改造後小區周邊商鋪租金上漲15%，居民月均消費額增加800元。

​​3. 房企“轉型突圍”的關鍵賽道​​

• ​​開發業務收縮倒逼轉型​​：2025年上半年，TOP20房企銷售額同比下降12%，但城市更新業務收入占比從5%提升至18%（如萬科、龍湖），部分房企通過“改造+運營”模式（如萬科“泊寓”社區）實現毛利率提升至25%（高於傳統開發業務的18%）。

• ​​政策紅利吸引資本入場​​：《意見》明確“允許社會資本通過‘投建管運’一體化模式參與改造”，某私募基金負責人表示：“我們已成立100億元城市更新專項基金，重點投向一二線城市核心區老舊小區，預期年化收益率8%-10%。”

​​市場連鎖反應：存量樓市“量價齊升”與企業“搶灘”​​

​​1. 二手房市場“以舊換新”加速​​

• ​​置換需求集中釋放​​：政策發佈後，鏈家、貝殼等中介平臺老舊小區掛牌量激增40%，北京、上海、深圳等一線城市“老破小”成交週期從90天縮短至45天，某中介門店數據顯示，60-70平方米的兩居室（總價300-400萬元）最受青睞，成交占比達35%。

• ​​“帶押過戶”成標配​​：配合央行“3.9%首套房貸利率”政策，銀行推出“老舊小區改造貸”（額度最高50萬元，利率4.2%），某購房者表示：“我家小區剛納入改造名單，貸款審批3天就下來，月供比租房還便宜。”

​​2. 建材與裝修行業“量價齊升”​​

• ​​電梯、光伏需求暴增​​：電梯企業（如上海三菱）數據顯示，7月前10天老舊小區電梯訂單量環比增長200%，光伏組件廠商（如隆基綠能）接到社區集中採購訂單超500MW（相當於5萬戶家庭用量）；

• ​​裝修市場“升級化”​​：消費者不再滿足“刷牆補漏”，而是追求“適老化+智能化”（如防滑地面、智能門鎖、全屋WiFi），某裝修公司負責人透露：“改造類訂單占比從30%升至60%，客單價提升50%（從8萬元漲至12萬元）。”

​​3. 房企“城市更新”競爭白熱化​​

• ​​頭部房企“跑馬圈地”​​：萬科宣佈未來3年在20個城市改造100個老舊社區（總投資超200億元），龍湖則推出“社區煥新計劃”，承諾“改造後租金漲幅不超過5%”吸引原住戶；

• ​​中小房企“借力突圍”​​：部分區域房企（如成都置信、南京棲霞）通過與國企合作（如“國企出政策+民企出資金”）參與改造，某成都房企表示：“我們負責改造運營，國企提供土地支持，利潤分成比例從3:7調整為4:6。”

​​專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估​​

• ​​住建部政策研究中心（王玨林）​​：“《意見》通過‘簡化審批+資金補貼+社會參與’三重設計，預計2026年全國老舊小區改造覆蓋率將達60%（2024年僅35%），直接拉動GDP增長0.8-1個百分點。”

• ​​中指研究院（曹晶晶）​​：“存量更新不僅是‘修房子’，更是‘造生活’——通過配套升級吸引年輕租客、改善家庭居住結構，未來5年可能催生‘社區服務’‘養老托幼’等千億級新產業。”

​​2. 潛在挑戰與爭議​​

• ​​資金缺口與居民分歧​​：部分老舊小區因產權複雜（如單位宿舍、拆遷安置房）難以籌集改造資金，某街道辦負責人表示：“我們嘗試‘居民自籌+政府補貼’，但仍有20%的住戶拒絕出資，擔心‘改造後房價沒漲’。”

• ​​改造質量參差不齊​​：財聯社暗訪發現，個別施工方為壓縮成本使用劣質材料（如薄鋼板電梯井），導致居民投訴量激增；

• ​​短期房價波動風險​​：部分熱點小區因改造預期房價上漲過快（如北京某老破小月漲10%），可能引發“投機性購房”，需警惕泡沫。

​​3. 長期生態演變方向​​

• ​​“存量運營”成房企核心競爭力​​：未來房企將從“賣房子”轉向“管社區”，通過“改造-運營-增值服務”（如社區團購、居家養老）提升利潤率，某頭部房企高管預測：“存量運營業務占比將從10%提升至30%，成為第二增長曲線。”

• ​​“智慧社區”加速普及​​：5G、物聯網技術將深度融入改造（如智能水錶、環境監測），某科技公司負責人表示：“我們已與20個城市合作，為改造小區提供‘一鍵報修+能耗管理’平臺，用戶滿意度達90%。”

• ​​政策與市場協同深化​​：監管部門或推出“城市更新專項債”（規模超5000億元），並建立“改造效果後評估”機制（如居民滿意度低於80%則扣減後續資金），確保政策落地實效。

​​深層影響與民生啟示​​

1. ​​居民生活品質提升​​：老舊小區改造不僅是“硬件升級”，更是“服務升級”——社區食堂、老年課堂、兒童活動區的配套，讓“老房子”煥發“新活力”，直接提升居民幸福感。

2. ​​房地產市場轉型​​：從“增量擴張”到“存量優化”，樓市將更注重“居住屬性”而非“金融屬性”，房價波動將趨於平穩，投機需求進一步退潮。

3. ​​經濟結構優化​​：存量更新帶動的建築、建材、服務等行業，將為經濟增長注入“新動能”，推動經濟從“房地產依賴”向“創新驅動”轉型。

​​結語​​

住建部《關於優化城市更新中既有建築改造的意見》的落地，不僅是一次樓市政策的“精准滴灌”，更是我國城市發展從“規模擴張”向“品質提升”轉型的關鍵標誌。對居民而言，這是“老房換新顏、生活更美好”的民生禮包；對企業而言，是“存量運營”時代的機遇窗口；對城市而言，則預示著“更宜居、更韌性、更可持續”的未來。未來，隨著更多城市加入改造行列，我國的“存量樓市”或將迎來“量價穩升、品質躍升”的黃金時代。