中央政治局定調房地產新政：政策轉向下的市場分化與行業重塑

2025年7月24日，中共中央政治局召開會議，首次提出“​​適時調整優化房地產政策​​”，明確要求“因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。這一表態標誌著中國房地產調控政策從“防風險”向“促發展”階段切換，疊加同日發佈的《住房租賃條例》（9月15日施行）及地方政策密集落地，引發市場對樓市復蘇路徑的重構預期。

​​一、政策核心：從“限制”到“精准支持”的三大轉向​​

​​1. 信貸政策鬆綁：打破“認房又認貸”壁壘​​

新政明確將推行“​​認房不認貸​​”全國統一標準，允許居民家庭在非戶籍地購房時，僅核查購房地房產持有情況。此前，北京、上海等一線城市對非戶籍家庭執行“5年社保+已婚”限購政策，新政後部分區域（如上海臨港新片區）已試點取消社保年限限制。據克而瑞測算，政策落地後，一線城市首置需求釋放量或提升20%-30%，二線城市改善型需求成交占比將突破45%。

​​2. 稅收調節優化：延長增值稅免征期，降低交易成本​​

個人住房轉讓增值稅免征期限從2年延長至5年，同時調整計稅方式：

• ​​普通住宅​​：滿2年免征增值稅；

• ​​非普通住宅​​：滿5年按差額徵收（原為全額徵收）。

  
  

  以深圳一套總價1000萬元、原價600萬元的房產為例，新政後若持有滿5年，稅費將從40萬元降至20萬元，降幅達50%。此舉直接刺激二手房流通，北京、上海等核心城市預計年成交量或增加15%-20%。

​​3. 土地供應改革：專項債收儲閒置土地，推動“租購並舉”​​

財政部計劃新增2000億元房地產數字化轉型專項資金，重點支持房企數字化升級（如BIM技術應用、智慧社區管理）。同時，地方政府可通過專項債收購存量商品房，轉化為保障性住房或人才公寓。例如，長沙市已啟動“房票安置”模式，2025年計劃收購1.2萬套存量房，占新房供應量的18%。

​​二、市場反應：核心城市分化加劇，房企戰略加速調整​​

​​1. 一線與強二線：改善型需求主導，高端項目“日光”頻現​​

• ​​北京​​：海澱區某科技人才定向供應樓盤（均價8.6萬元/㎡）單日去化率達95%，認籌家庭超房源3倍；

• ​​杭州​​：奧體板塊首個不限價新盤“奧映鳴翠”首開74套房源，中簽率僅12.2%，套均總價超2000萬元；

• ​​成都​​：核心區140-150㎡戶型去化率超80%，千萬級豪宅成交面積同比增長48.6%。

​​2. 三四線城市：以價換量持續，庫存壓力未根本緩解​​

• ​​徐州​​：新房均價環比下跌2.3%，庫存去化週期延長至28個月；

• ​​洛陽​​：二手房成交週期增至18個月，部分房源降價超20%仍難出手。

​​3. 房企分化：頭部企業聚焦核心城市，中小房企加速出清​​

• ​​保利發展​​：單月拿地金額超200億元，集中於北京、上海、深圳；

• ​​融創中國​​：通過債務重組釋放流動性，但三四線城市項目去化率不足40%；

• ​​行業集中度​​：TOP10房企市場份額預計從2024年的35%升至2025年的45%。

​​三、深層影響：房地產行業生態的重構邏輯​​

​​1. 金融屬性弱化，居住屬性強化​​

新政明確“房住不炒”定位不變，但通過公積金貸款額度上浮（多子女家庭最高上浮20%）、租賃住房REITs擴容（如蘇州恒泰租賃REIT年化分派率4%）等政策，引導資金流向剛性需求與民生保障領域。

​​2. 數字化轉型加速，行業利潤率觸底回升​​

2000億元專項資金的注入將推動房企從“高杠杆、高周轉”轉向“精細化運營”。例如：

• ​​智能建造​​：中建三局試點建築機器人施工，成本降低12%，工期縮短15%；

• ​​智慧社區​​：萬科“萬物雲”平臺接入超2000個社區，增值服務收入占比提升至18%。

​​3. 城市更新與存量盤活成為新增長極​​

• ​​城中村改造​​：廣州計劃3年內改造150個城中村，釋放土地超5000萬平方米；

• ​​存量資產證券化​​：中海“佛山映月湖環宇城”消費REIT上市，募資13.55億元，底層資產租金收益率達5.2%。

​​四、未來展望：政策效果與潛在挑戰​​

​​1. 短期（2025年下半年）：市場熱度分化延續​​

• ​​核心城市​​：北上廣深、杭州、成都等或迎來“小陽春2.0”，房價環比漲幅或達3%-5%；

• ​​政策窗口期​​：8-9月為傳統銷售旺季，疊加“金九銀十”，成交量或環比增長20%-30%。

​​2. 中長期（2026-2030年）：行業進入“品質競爭”時代​​

• ​​產品升級​​：綠色建築（LEED認證）、適老化設計（無障礙設施）成為標配；

• ​​服務增值​​：物業費收繳率提升至90%以上，社區養老、托育服務成房企新盈利點。

​​3. 風險提示​​

• ​​房企債務​​：仍有約15%中小房企面臨流動性危機，需警惕局部違約風險；

• ​​政策反復​​：若房價過快上漲，不排除部分城市重啟限購、限貸政策。

​​結語：從“救市”到“築基”，房地產開啟新週期​​

此次中央政治局會議釋放的政策信號，標誌著中國房地產行業正式邁入“存量優化、增量提質”的新階段。對購房者而言，需關注核心城市優質資產配置機會；對房企而言，數字化轉型與綠色建築將成為生存必修課；對投資者而言，需警惕區域分化與政策波動風險，把握REITs、長租公寓等結構性機會。

正如萬科董事會主席郁亮所言：“房地產的黃金時代結束了，但白銀時代才剛剛開始——前提是我們要學會在白銀時代生存。”