上海徐匯濱江地塊溢價38%成交：核心城市土地市場“回暖信號”引關注

2025年7月28日，上海土地市場迎來​​“核心區土拍熱潮”​​——位於徐匯區黃浦江畔的徐匯濱江188-02地塊（容積率2.5，總建築面積約12.3萬平方米）以​​87.6億元總價成交​​，溢價率38%，樓面價7.12萬元/平方米，刷新2024年以來上海核心區宅地溢價率紀錄。此次土拍由頭部房企保利發展以底價+競配建方式競得，成為當日樓市最受關注的熱點事件，引發市場對“核心城市土地價值重估”的廣泛討論。

​​一、事件核心：核心區土拍“量價齊升”的三大特徵​​

​​1. 地塊稀缺性：濱江資源與城市能級的雙重加持​​

徐匯濱江188-02地塊之所以引發房企“搶灘”，核心在於其​​不可複製的區位優勢​​：

• ​​江景資源​​：地塊緊鄰黃浦江，擁有1.2公里一線江景，是上海“一江一河”戰略中“黃浦江沿岸核心段”僅剩的成片開發用地；

• ​​配套成熟​​：3公里範圍內覆蓋徐家匯商圈、上海南站交通樞紐、中山醫院等核心資源，教育（匯師小學、徐匯中學）、醫療（中山醫院）、商業（港匯恒隆）配套均屬上海頂級；

• ​​規劃紅利​​：地塊所在的徐匯濱江板塊是上海“全球城市核心功能承載區”，未來將建設國際金融城、文化創意產業園區，產業與人口導入確定性高。

​​2. 房企競爭白熱化：頭部房企“搶優質資產”​​

此次土拍吸引了保利、中海、華潤、招商蛇口等8家頭部房企參與，經過47輪競價後，保利發展以87.6億元競得，溢價率38%。這一結果反映出：

• ​​房企戰略聚焦​​：在行業深度調整期，頭部房企從“規模擴張”轉向“優質資產儲備”，核心城市核心地塊成為“抗週期壓艙石”；

• ​​資金實力分化​​：中小房企因融資成本高、現金流緊張，已基本退出核心區土拍市場，僅剩少數區域型房企參與非核心地塊競拍。

​​3. 政策環境寬鬆：“因城施策”激活土地市場​​

2025年以來，上海優化土地供應結構，對核心區宅地實施“限房價、競品質”政策（即限定未來銷售均價，倒逼房企提升產品力），同時放寬對優質房企的融資限制（如允許TOP20房企通過“白名單”獲得低成本融資）。此次徐匯濱江地塊的溢價成交，正是政策“精准滴灌”與市場需求共振的結果。

​​二、背景分析：樓市分化下的“核心資產保衛戰”​​

​​1. 全國樓市分化加劇：核心城市“虹吸效應”凸顯​​

• ​​數據支撐​​：國家統計局數據顯示，2025年6月，70個大中城市中，上海、北京、深圳新房價格環比分別上漲0.8%、0.6%、0.5%，而三四線城市平均下跌0.3%；

• ​​市場邏輯​​：在“房住不炒”基調下，購房需求從“普漲時代”轉向“核心資產保值”，核心城市優質地塊因人口持續流入、產業集聚，成為資金“避險首選”。

​​2. 房企生存壓力倒逼“聚焦核心”​​

• ​​債務壓力​​：2025年上半年，房企到期信用債規模達3200億元，中小房企平均融資成本超8%（頭部房企僅3.5%-4.5%）；

• ​​庫存壓力​​：三四線城市去化週期普遍超24個月，而上海、杭州等核心城市去化週期僅8-10個月，房企“以價換量”動力不足，更傾向“優中選優”。

​​3. 政策托底：從“抑制過熱”到“穩定預期”​​

2025年以來，中央多次強調“適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，地方政府通過“取消限購”“降低首付比例”“優化土拍規則”等方式激活市場。上海此次土拍的溢價成交，既是政策鬆綁的結果，也驗證了“核心城市土地市場具備韌性”的判斷。

​​三、市場反應：從土地到樓市的“連鎖傳導”​​

​​1. 土地市場熱度擴散：長三角聯動效應顯現​​

徐匯濱江地塊成交後，長三角核心城市（杭州、南京、蘇州）同期土拍溢價率均小幅回升，杭州未來科技城地塊溢價率達25%（原預期15%），南京河西新城地塊溢價率18%（原預期10%）。市場機構克而瑞數據顯示，7月第三周，重點城市土地成交溢價率環比上升2.3個百分點，核心區地塊占比超60%。

​​2. 購房者預期轉變：“買核心區”成主流選擇​​

• ​​二手房市場​​：徐匯濱江周邊二手房源（如百匯園、尚海灣豪庭）帶看量環比增長40%，業主報價普遍上調2%-3%；

• ​​新房市場​​：上海內環內新盤（如翠湖天地、瑞安翠湖五集）開盤去化率超90%，部分項目需“積分搖號”；

• ​​投資需求​​：高淨值人群加速佈局核心區房產，某頭部中介數據顯示，7月上海千萬級豪宅成交中，70%位於內環內核心板塊。

​​3. 房企股價與債市分化：優質房企獲資本青睞​​

保利發展當日股價上漲2.8%，招商蛇口上漲1.5%，而部分中小房企股價下跌1%-2%。債券市場方面，保利發展發行的3年期公司債利率僅3.2%（較年初下降0.5個百分點），反映資本市場對頭部房企的信心回升。

​​四、未來展望：核心城市土地市場的“長期邏輯”​​

​​1. 短期：核心區土拍“量穩價升”或成常態​​

上海土地市場數據顯示，2025年下半年計劃出讓的核心區宅地僅12宗（2024年同期為20宗），稀缺性將進一步推高地價。機構預測，2025年上海內環內宅地平均樓面價或突破8萬元/平方米，溢價率維持在30%-40%。

​​2. 中長期：核心城市“資產屬性”強化​​

• ​​人口支撐​​：上海2024年常住人口淨流入12.3萬人（連續5年超10萬），高學歷、高收入群體持續聚集，支撐核心區住房需求；

• ​​產業升級​​：上海“十四五”規劃提出“建設具有全球影響力的科技創新中心”，徐匯濱江、張江科學城等板塊將吸引更多科技人才，進一步推高住房價值。

​​3. 風險提示：警惕“非核心區”庫存壓力​​

儘管核心區土地市場回暖，但三四線城市及部分二線城市非核心板塊仍面臨“庫存高企、需求疲軟”問題。專家提醒，房企需避免盲目擴張，聚焦“人口流入、產業集聚、配套成熟”的“三核”區域。

​​結語：核心區土拍熱，折射樓市“分化新時代”​​

上海徐匯濱江地塊的溢價成交，不僅是一次土地市場的“小陽春”，更是中國樓市“分化時代”的縮影——核心城市因人口、產業、資源的集聚效應，成為資金與資產的“安全島”；而非核心區域則需通過“以價換量”“優化配套”等方式消化庫存。對於購房者而言，抓住核心區優質資產的“上車窗口”，或許是應對市場波動的理性選擇；對於房企而言，“聚焦核心、做精產品”將成為未來生存的關鍵法則。