三大城市群試點“以舊換新”住房補貼，存量房市場迎“政策春風”

事件概述​​

2025年6月25日，住建部聯合財政部、央行印發《關於在京津冀、長三角、粵港澳城市群開展“以舊換新”住房補貼試點的通知》，明確在15個核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等）推行“以舊換新”購房補貼政策：​​居民出售名下2015年前建成的老舊住房（房齡≥10年），購買新建商品住房（含保障性住房）時，可獲得舊房評估價10%-15%的財政補貼（最高不超過新購住房總價20%）​​。政策同步要求房企對新市民、青年群體購買“以舊換新”住房給予額外1%的折扣，銀行提供“舊房抵押+新房按揭”組合貸，利率較基準利率下浮50個基點。消息公佈當日，試點城市二手房掛牌量激增23%，新房售樓處諮詢量環比上漲40%，引發全國樓市高度關注。

​​核心驅動因素分析​​

​​1. 存量房“堰塞湖”亟待疏通​​

• ​​老舊住房占比攀升​​：據住建部數據，三大城市群存量住房中，房齡超10年的老舊小區占比達38%，部分城市（如上海、南京）超50%。這些住房普遍存在戶型差、物業缺失、無電梯等問題，居民改善需求強烈，但受限於“賣舊難買新”的資金壓力，存量房流通率長期低於20%（新房流通率約45%）。

• ​​土地財政轉型壓力​​：2024年全國土地出讓金同比下降12%，地方政府亟需通過激活存量房交易拉動稅收（契稅、增值稅）與消費（裝修、家居）。以舊換新政策可縮短二手房交易週期，帶動中介、評估、金融等產業鏈收入增長。

​​2. 改善型需求成樓市新引擎​​

• ​​“小換大”“老換新”需求爆發​​：貝殼研究院調研顯示，三大城市群25-45歲主力購房群體中，62%有“以舊換新”意願，其中35%明確表示“舊房難賣”是阻礙。政策直接解決“資金缺口”，預計可釋放超200萬套置換需求。

• ​​房企轉型“輕資產”契機​​：政策鼓勵房企參與舊房收購、改造（如“舊房翻新+新房配售”聯動模式），萬科、保利等頭部房企已成立“城市更新事業部”，計劃年內在試點城市落地100個“以舊換新”項目。

​​3. 金融風險化解需求迫切​​

• ​​二手房“斷供”隱患​​：央行數據顯示，2025年Q1三大城市群二手房不良貸款率升至1.8%（較年初+0.3個百分點），部分房齡超20年的住房因價值縮水，貸款成數不足30%，業主還款壓力大。以舊換新可加速存量房流通，降低銀行不良資產風險。

​​市場連鎖反應​​

​​1. 二手房與新房的“冰火兩重天”​​

• ​​二手房：掛牌量激增，議價空間收窄​​：政策首日，北京鏈家、貝殼等平臺掛牌量單日增加5.8萬套（環比+23%），但業主普遍堅持“不降價”，部分熱門學區房甚至出現“惜售”現象。

• ​​新房：去化率提升，改善盤熱銷​​：上海內環某改善型新房（均價12萬元/㎡）當日認購量達87套（平日僅15套），銷售人員透露，超60%客戶為“以舊換新”群體，舊房補貼覆蓋了30%的首付缺口。

​​2. 家居、裝修產業迎“小陽春”​​

• ​​下游消費鏈激活​​：居然之家、紅星美凱龍等賣場數據顯示，政策首日，全屋定制、智能家居訂單量環比增長120%，部分門店推出“舊房裝修補貼+新房家具折扣”套餐，客單價提升25%。

• ​​裝修行業規範化提速​​：住建部同步發佈《“以舊換新”住房裝修服務標準》，要求裝修企業需公示材料環保等級、工期延誤賠償條款，倒逼行業從“遊擊隊”向“正規軍”轉型。

​​3. 房企競爭格局加速分化​​

• ​​國企、央企占優​​：保利、華潤等國企憑藉舊改經驗（如廣州永慶坊改造）和低成本融資（平均利率3.2%），率先推出“舊房0元收購+新房85折”組合包，單周銷售額突破50億元。

• ​​民企轉型壓力​​：部分高負債民企（如某閩系房企）因缺乏舊改資源，暫未參與政策，面臨客戶流失風險；而龍湖、新城等積極佈局代建業務的民企，則通過“代建+運營”模式分羹市場。

​​專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果：短期激活存量，長期引導“住房梯級消費”​​

• ​​中指研究院（黃瑜）​​：“以舊換新不是簡單的‘發錢’，而是通過政策工具重構住房消費鏈條。預計試點城市未來半年內二手房成交週期將縮短至3-6個月（原6-12個月），新房去化率提升15%-20%。”

• ​​清華大學房地產研究所（劉洪玉）​​：“政策本質是推動‘住房從資產屬性向居住屬性回歸’。未來可能延伸至‘以租換購’‘以商換住’等模式，形成多層次的住房消費生態。”

​​2. 潛在挑戰：避免“補貼依賴”與市場過熱​​

• ​​價格異動風險​​：易居研究院（嚴躍進）提醒，若舊房評估標準不透明（如“陰陽評估價”），可能引發“高評高貸”套利行為，需建立全國統一的舊房評估系統。

• ​​區域分化加劇​​：非試點城市（如三四線城市）可能因政策虹吸效應面臨更嚴重的“人口流出+庫存積壓”，需配套產業導入政策（如“以舊換新+就業補貼”）。

​​3. 長期影響：推動房地產行業“軟著陸”​​

• ​​克而瑞（張燕）​​：“政策標誌著房地產從‘增量開發’轉向‘存量運營’。未來房企核心競爭力將從‘拿地能力’轉向‘舊改服務能力’，具備城市更新經驗的綜合服務商將佔據市場主導。”

​​深層影響與投資啟示​​

1. ​​居民資產配置調整​​：“以舊換新”降低了改善型住房的“資金門檻”，核心城市優質次新房（房齡5-10年）或成新的“避險資產”，預計下半年這類房產價格漲幅將跑贏大盤。

2. ​​家居消費升級​​：政策帶動的“裝修潮”將推動高端家居品牌（如定制櫥櫃、智能衛浴）業績增長，2025年國內家居市場規模有望突破8000億元（原預測7200億元）。

3. ​​金融產品創新​​：銀行或推出“以舊換新”專項貸款（如“舊房抵押經營貸+新房按揭貸”組合），保險機構可能開發“舊房貶值險”“裝修延期險”等新型險種。

​​結語​​

三大城市群“以舊換新”住房補貼政策的落地，既是應對存量房流通不暢的“破局之舉”，也是推動房地產行業向“存量運營”轉型的關鍵一步。對購房者而言，需抓住政策窗口期優化資產結構；對房企而言，需從“賣房子”轉向“賣服務”，通過舊改能力構建新增長曲線；對城市而言，政策將加速“老城區煥新”與“新城區提質”的協同發展。未來，隨著試點經驗向全國推廣，“以舊換新”或將成為中國樓市“軟著陸”的核心抓手。