一線城市新房價格環比轉正：政策優化疊加需求釋放，樓市企穩信號顯現

2025年8月7日，國家統計局發佈7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，​​北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房價格環比均由降轉升​​（漲幅0.1%-0.3%），二線城市新房價格環比持平，三線城市仍微降0.1%。這一數據標誌著全國樓市在經歷半年調整後，核心城市率先企穩，引發市場高度關注。同日，財聯社報道稱，上海、深圳已同步調整優化購房政策，包括首付比例下調、房貸利率動態調整等，進一步印證“政策托底+需求復蘇”的樓市新週期正在開啟。

​​一、事件核心：核心城市房價“止跌轉漲”，政策優化成關鍵推手​​

​​1. 數據亮點：一線城市“量價齊升”​​

• ​​價格表現​​：7月北京新房價格環比上漲0.2%，上海0.3%，廣州0.1%，深圳0.2%；二線城市（如杭州、南京）新房價格環比持平，三線城市（如石家莊、哈爾濱）微降0.1%。

• ​​成交回暖​​：據克而瑞數據，7月一線城市新房成交面積環比增長15%（上海單月成交超80萬平方米，創年內新高），二線城市成交面積環比持平，三線城市仍下降5%。

​​2. 政策優化：“因城施策”精准發力​​

• ​​首付比例下調​​：上海、深圳將首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例從30%降至20%，二套從40%降至30%；北京、廣州同步跟進，部分區域（如通州、前海）試點“首套15%”超低首付。

• ​​房貸利率動態調整​​：央行授權四大行對首套房貸利率按“LPR-20BP”執行（當前LPR為3.55%，首套利率低至3.35%），二套利率按“LPR+0BP”執行（3.55%）。

• ​​公積金貸款放寬​​：深圳將公積金貸款額度上限從120萬元提高至160萬元，上海允許異地繳存公積金在滬貸款購房。

​​二、背景分析：樓市調整期的“政策托底”與“需求積壓”​​

​​1. 市場調整壓力：半年下行後的“觸底反彈”​​

2024年下半年至2025年上半年，全國樓市受經濟預期轉弱、居民購房信心不足影響，新房價格連續12個月環比下跌（一線城市累計跌幅達5.2%），庫存去化週期延長至28個月（正常區間12-18個月）。但進入2025年三季度，隨著經濟數據回暖（7月PMI回升至50.5）、居民收入預期改善，積壓的剛需與改善需求開始釋放。

​​2. 政策密集出臺：從“抑制過熱”到“支持合理需求”​​

• ​​中央層面​​：4月中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房政策”，7月央行明確“推動個人住房貸款利率下行”；

• ​​地方層面​​：二季度以來，超80城出臺樓市新政，核心城市（如北上廣深）從“試探性鬆綁”轉向“全面優化”，政策力度遠超2023年。

​​3. 房企策略調整：從“降價促銷”到“品質升級”​​

• 龍頭房企（如萬科、保利）7月新推項目溢價率回升至5%-8%（2024年同期為-3%至0），重點打造“低密改善”“智慧社區”等差異化產品；

• 中小房企加速出清，7月TOP100房企拿地金額同比下降15%，但央企、國企拿地占比提升至65%（2024年同期50%）。

​​三、市場反應：購房者、開發商與資本市場的“三重共振”​​

​​1. 購房者：“觀望情緒”轉向“積極入市”​​

• 上海浦東新區某改善盤（均價12萬元/㎡）7月開盤去化率達85%（2024年同期僅40%），購房者表示“首付比例降低10%，月供減少8000元，現在買更划算”；

• 北京鏈家數據顯示，7月帶看量環比增長40%，成交週期從60天縮短至35天，“以價換量”不再是主流，購房者更關注“地段+品質”。

​​2. 開發商：“以價換量”轉向“利潤優先”​​

• 保利發展7月銷售額同比增長12%（185億元），其管理層表示“政策優化後，核心城市項目利潤率回升至8%-10%（2024年同期5%-6%）”；

• 華潤置地在深圳推出的“潤府”項目（均價15萬元/㎡），因“精裝交付+學區配套”熱銷，首開去化率超90%。

​​3. 資本市場：地產股“觸底反彈”​​

• 8月7日，A股房地產板塊上漲2.3%，萬科A（+5.2%）、招商蛇口（+4.8%）領漲；港股內房股（如龍湖集團、中國海外發展）上漲3.5%，創年內單日最大漲幅。

​​四、深層影響：樓市“分化時代”與長期趨勢​​

​​1. 核心城市“率先企穩”，三四線城市仍承壓​​

• 一線城市因人口持續流入（2025年上半年北京、上海淨流入超20萬人）、產業支撐強（高新技術企業聚集），樓市韌性顯著；

• 三四線城市（如東北、西北部分城市）因人口流出、產業單一，新房價格仍面臨下行壓力，需通過“棚改貨幣化”“保障房建設”等政策托底。

​​2. 行業“洗牌加速”，國央企成“穩定器”​​

• 2025年上半年，TOP20房企中國央企占比達55%（2020年僅30%），其融資成本（平均3.2%）顯著低於民企（平均6.5%），抗風險能力更強；

• 民營房企加速轉型，部分轉向代建（如綠城管理）、商業運營（如萬達商管），輕資產模式占比提升至40%（2024年同期25%）。

​​3. 政策“長效機制”加速構建​​

• 住建部明確“加快建立租購並舉的住房制度”，8月起在上海、廣州試點“保障性住房與商品房雙軌制”；

• 央行計劃推出“房地產發展新模式”專項貸款（額度5000億元），重點支持保障性住房、城中村改造等項目。

​​五、未來展望：從“企穩”到“復蘇”的關鍵變量​​

​​1. 短期（2025年三季度）：政策效果持續釋放​​

• 預計8-9月一線城市新房成交面積環比增長10%-15%，房價漲幅擴大至0.3%-0.5%；

• 二線城市（如杭州、成都）或跟進政策優化，帶動全國樓市整體企穩。

​​2. 中期（2026-2027年）：行業進入“高質量發展”階段​​

• 改善型需求（120-180㎡戶型）占比將從當前的35%提升至45%，推動房企聚焦“產品力”；

• 存量房交易占比突破50%（2024年僅35%），“以舊換新”“房屋經紀”等服務鏈需求激增。

​​3. 長期（2028年後）：樓市與經濟“協同發展”​​

• 房地產對GDP貢獻率穩定在10%-12%（當前約15%），從“經濟支柱”轉向“民生保障+產業載體”；

• 城市更新（如老舊小區改造、TOD開發）成為新增長點，預計2030年前完成50億平方米存量住房改造。

​​結語：樓市企穩，是“政策托底”更是“信心回歸”​​

一線城市新房價格環比轉正，不僅是政策優化的直接結果，更是居民購房信心逐步恢復、市場需求自然釋放的體現。對購房者而言，當前是“上車”核心城市的窗口期；對房企而言，需抓住“品質升級”機遇，向“高附加值”轉型；對政策制定者而言，需在“穩市場”與“防風險”間保持平衡，推動樓市從“短期企穩”邁向“長期健康”。正如住建部部長倪虹所言：“房地產發展新模式正在構建，我們有信心、有能力實現全體人民住有所居的美好願景。”