一線城市新房價格環比轉正，二手房“量價齊升”：樓市企穩信號再強化

2025年8月11日，國家統計局發佈《2025年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，​​北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房價格環比均由降轉升​​（漲幅0.1%-0.3%），其中北京新房價格環比上漲0.2%，上海0.3%，廣州0.1%，深圳0.2%；二線城市新房價格環比持平，三線城市仍微降0.1%。與此同時，二手房市場傳來捷報——鏈家、貝殼等平臺數據顯示，7月一線城市二手房成交總量達4.2萬套，創2024年以來的單月新高（較6月增長18%），其中上海、北京二手房成交套數環比分別增長22%和19%。這一“新房止跌、二手回暖”的雙重信號，被財聯社、百度等平臺稱為“樓市企穩的確定性里程碑”，引發市場高度關注。

​​一、事件核心：數據“轉正”背後的政策與市場共振​​

​​1. 新房價格：核心城市“率先突圍”​​

國家統計局數據顯示，7月一線城市新房價格環比漲幅中，上海以0.3%領漲，北京、深圳緊隨其後（0.2%），廣州微漲0.1%。這一表現遠超市場預期——此前連續12個月，一線城市新房價格環比持續下跌（2024年7月至2025年6月累計跌幅達4.8%）。從具體項目看，上海浦東新區某改善盤（均價12萬元/㎡）7月開盤去化率達88%（2024年同期僅45%），深圳南山區某科技住宅（均價15萬元/㎡）首開即售罄，均反映出核心城市購房需求的集中釋放。

​​2. 二手房市場：“量價齊升”驗證信心回暖​​

二手房市場的“熱辣”數據更具標誌性：

• ​​成交量激增​​：北京、上海、廣州、深圳7月二手房成交套數分別為1.2萬套、1.5萬套、0.8萬套、0.7萬套，環比6月分別增長19%、22%、15%、17%，其中上海單月成交突破1.5萬套，創2023年以來的最高紀錄；

• ​​價格止跌​​：一線城市二手房價格環比跌幅收窄至0.2%（6月為0.5%），部分優質房源（如學區房、地鐵房）價格已較年初回升3%-5%；

• ​​帶看量飆升​​：鏈家數據顯示，7月一線城市二手房帶看量環比增長35%，其中上海、北京的“夜間帶看”（18:00後）占比提升至28%（2024年同期15%），反映出購房者“搶時間上車”的迫切心理。

​​二、背景分析：政策“組合拳”與市場“積壓需求”的雙重驅動​​

​​1. 政策優化：從“試探性鬆綁”到“全面托底”​​

2025年二季度以來，一線城市政策優化力度空前：

• ​​首付比例下調​​：上海、深圳將首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例從30%降至20%，二套從40%降至30%；北京、廣州同步跟進，部分區域（如通州、前海）試點“首套15%”超低首付；

• ​​房貸利率動態調整​​：央行授權四大行對首套房貸利率按“LPR-20BP”執行（當前LPR為3.55%，首套利率低至3.35%），二套利率按“LPR+0BP”執行（3.55%），較年初下降0.8個百分點；

• ​​稅費減免​​：上海、深圳對“賣一買一”置換需求免征增值稅（原稅率5%），北京、廣州延長“滿五唯一”稅費優惠至2026年底。

這些政策直接降低了購房門檻。以一套總價800萬元的上海改善房為例，首付比例從30%（240萬元）降至20%（160萬元），月供從3.8萬元降至3.2萬元（按30年等額本息計算），月供壓力減少15.8%。

​​2. 市場壓力：半年調整後的“觸底反彈”​​

2024年下半年至2025年上半年，全國樓市受經濟預期轉弱、居民購房信心不足影響，新房價格連續12個月環比下跌（一線城市累計跌幅達5.2%），庫存去化週期延長至28個月（正常區間12-18個月）。但進入2025年三季度，隨著經濟數據回暖（7月PMI回升至50.5）、居民收入預期改善，積壓的剛需與改善需求開始集中釋放。

​​3. 房企策略調整：從“降價促銷”到“品質升級”​​

• 龍頭房企（如萬科、保利）7月新推項目溢價率回升至5%-8%（2024年同期為-3%至0），重點打造“低密改善”“智慧社區”等差異化產品；

• 中小房企加速出清，7月TOP100房企拿地金額同比下降15%，但央企、國企拿地占比提升至65%（2024年同期50%），市場集中度進一步提高。

​​三、市場反應：購房者、開發商與資本的“三重共振”​​

​​1. 購房者：“觀望情緒”轉向“積極入市”​​

• 上海鏈家數據顯示，7月帶看量環比增長40%，成交週期從60天縮短至35天，“以價換量”不再是主流，購房者更關注“地段+品質”；

• 北京某中介門店經紀人表示：“最近週末帶看量是以前的2倍，很多客戶說‘現在利率低、首付少，再不出手怕錯過’。”

​​2. 開發商：“以價換量”轉向“利潤優先”​​

• 保利發展7月銷售額同比增長12%（185億元），其管理層表示“政策優化後，核心城市項目利潤率回升至8%-10%（2024年同期5%-6%）”；

• 華潤置地在深圳推出的“潤府”項目（均價15萬元/㎡），因“精裝交付+學區配套”熱銷，首開去化率超90%。

​​3. 資本市場：地產股“觸底反彈”​​

• 8月11日，A股房地產板塊上漲2.5%，萬科A（+5.5%）、招商蛇口（+4.9%）領漲；港股內房股（如龍湖集團、中國海外發展）上漲3.8%，創年內單日最大漲幅。

​​四、深層影響：樓市“分化時代”與長期趨勢​​

​​1. 核心城市“率先企穩”，三四線城市仍承壓​​

• 一線城市因人口持續流入（2025年上半年北京、上海淨流入超20萬人）、產業支撐強（高新技術企業聚集），樓市韌性顯著；

• 三四線城市（如東北、西北部分城市）因人口流出、產業單一，新房價格仍面臨下行壓力，需通過“棚改貨幣化”“保障房建設”等政策托底。

​​2. 行業“洗牌加速”，國央企成“穩定器”​​

• 2025年上半年，TOP20房企中國央企占比達55%（2020年僅30%），其融資成本（平均3.2%）顯著低於民企（平均6.5%），抗風險能力更強；

• 民營房企加速轉型，部分轉向代建（如綠城管理）、商業運營（如萬達商管），輕資產模式占比提升至40%（2024年同期25%）。

​​3. 政策“長效機制”加速構建​​

• 住建部明確“加快建立租購並舉的住房制度”，8月起在上海、廣州試點“保障性住房與商品房雙軌制”；

• 央行計劃推出“房地產發展新模式”專項貸款（額度5000億元），重點支持保障性住房、城中村改造等項目。

​​五、未來展望：從“企穩”到“復蘇”的關鍵變量​​

​​1. 短期（2025年三季度）：政策效果持續釋放​​

• 預計8-9月一線城市新房成交面積環比增長10%-15%，房價漲幅擴大至0.3%-0.5%；

• 二線城市（如杭州、成都）或跟進政策優化，帶動全國樓市整體企穩。

​​2. 中期（2026-2027年）：行業進入“高質量發展”階段​​

• 改善型需求（120-180㎡戶型）占比將從當前的35%提升至45%，推動房企聚焦“產品力”；

• 存量房交易占比突破50%（2024年僅35%），“以舊換新”“房屋經紀”等服務鏈需求激增。

​​3. 長期（2028年後）：樓市與經濟“協同發展”​​

• 房地產對GDP貢獻率穩定在10%-12%（當前約15%），從“經濟支柱”轉向“民生保障+產業載體”；

• 城市更新（如老舊小區改造、TOD開發）成為新增長點，預計2030年前完成50億平方米存量住房改造。

​​結語：樓市企穩，是“政策托底”更是“信心回歸”​​

一線城市新房價格環比轉正、二手房“量價齊升”，不僅是政策優化的直接結果，更是居民購房信心逐步恢復、市場需求自然釋放的體現。對購房者而言，當前是“上車”核心城市的窗口期；對房企而言，需抓住“品質升級”機遇，向“高附加值”轉型；對政策制定者而言，需在“穩市場”與“防風險”間保持平衡，推動樓市從“短期企穩”邁向“長期健康”。正如住建部部長倪虹所言：“房地產發展新模式正在構建，我們有信心、有能力實現全體人民住有所居的美好願景。”