一線城市成交回暖與房企拿地分化共振，政策效應加速顯現
- Kristie
- 7月4日
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事件概述
2025年上半年，中國房地產市場呈現“核心城市回暖、房企分化加劇”的顯著特徵。北京、上海等一線城市新房及二手房成交量同比顯著增長，其中北京新房成交套數同比上漲20.7%，上海新房價格同比上漲5.9%；與此同時，TOP100房企拿地總額突破5000億元，保利、綠城等央國企新增貨值超800億元，而部分民企拿地金額跌出前二十。這一現象與政策鬆綁、核心城市能級優勢形成共振，標誌著樓市復蘇進入“結構性分化”新階段。
核心驅動因素分析
1. 政策鬆綁激活核心城市需求
限購限售優化：廣州全面取消“限購限售限價”，北京、上海優化購房資格審核，深圳提高公積金貸款額度至120萬元，直接釋放改善型需求。
信貸支持加碼：首套房貸利率降至3.45%（LPR-50BP），二套利率同步下調，疊加“賣舊買新”個稅退稅政策，購房成本降至近十年低位。
土地供應調整：深圳推出“即交即辦”不動產登記服務，上海增加中心城區宅地供應，核心城市土地稀缺性進一步凸顯。
2. 房企投資策略兩極分化
央國企主導拿地：TOP10房企拿地金額占百強總額41.8%，保利、綠城、中海分別以899億、831億、540億新增貨值領跑，聚焦北京、上海、杭州等高能級城市。
民企收縮戰線：濱江、邦泰等少數民企參與核心地塊競拍，多數房企轉向代建、運營等輕資產模式，如萬科通過聯合拿地獲取石家莊三宗宅地（總建面16.87萬㎡），但上半年全口徑銷售額同比下滑31.5%。
3. 市場需求結構性轉移
改善型需求主導：北京海澱、上海陸家嘴等區域豪宅成交占比提升至35%，北京單套總價超1500萬元項目去化週期縮短至8個月。
剛需托底乏力：三四線城市庫存去化週期達32個月，部分城市啟動“房票安置”政策，但市場信心修復緩慢。
市場連鎖反應
1. 價格體系重構
核心城市房價企穩：北京海澱區新房均價突破10萬元/㎡，上海內環次新房掛牌價環比上漲2.3%，與郊區房價剪刀差擴大至40%。
租金持續下行：深圳、成都等城市租金同比下跌8%-10%，空置率升至20%以上，長租公寓企業轉向“租金貸”模式緩解現金流壓力。
2. 土地市場熱度分化
高溢價地塊頻現：上海青浦徐涇地塊（大華集團競得）溢價率45%，武漢江岸區宅地（綠城競得）溢價率54.35%，反映房企對核心地段稀缺資源的爭奪。
流拍率低位運行：北京、杭州等城市宅地流拍率降至3%以下，但三四線城市流拍率仍超50%，市場呈現“冰火兩重天”格局。
3. 房企現金流壓力緩解
銷售回款改善：TOP50房企6月單月銷售環比增長22%，其中越秀、建發等央企同比增長超30%。
融資渠道拓寬：萬科、保利等房企發行3年期中期票據（利率3.2%-3.8%），ABS發行規模同比增45%，但民企融資成本仍高於央國企2-3個百分點。
專家觀點與未來趨勢
1. 政策效果評估
中指研究院（劉水）：“政策工具箱仍有充足儲備，若下半年核心城市房價漲幅超5%，可能觸發限價政策調整。”
克而瑞（陳嘯天）：“房企分化將持續，2025年TOP10房企市占率或突破45%，中小房企面臨出清。”
2. 市場風險與機遇
風險點：居民杠杆率已達62.3%，部分城市二手房掛牌量激增（如重慶超20萬套），價格下行壓力未完全釋放。
機遇領域：核心城市改善型產品（120-200㎡）、TOD綜合體（如萬科翡翠公園）、保障性租賃住房REITs。
3. 長期生態演變
城市更新加速：深圳寶安首批留用地供應方案公佈（含5.5萬㎡宅地），上海黃浦舊改項目啟動，預計釋放超1000萬㎡土地。
科技賦能升級：BIM技術覆蓋率提升至60%，智能家居（如華為全屋智能）成為新房標配，溢價率提高8%-12%。
深層影響與投資啟示
資產配置策略：優先佈局一線城市核心區改善型住宅（如北京海澱、上海陸家嘴），規避三四線非自住房產。
房企投資邏輯：關注央國企及優質民企（如濱江、綠城）的收並購機會，警惕高負債房企的流動性風險。
政策窗口期把握：密切關注7月底政治局會議對房地產的定調，若“認房不認貸”政策加碼，或引發新一輪成交脈衝。
結語
2025年上半年的樓市回暖，本質上是政策托底、核心城市價值回歸與房企戰略收縮共同作用的結果。對購房者而言，需在“窗口期”與“分化期”的博弈中精准決策；對房企而言，唯有深耕產品力、優化債務結構，方能在行業變局中實現可持續發展。
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