一線城市“以舊換新”政策升級，二手房市場量價齊升引爆置換潮

事件概述​​

2025年7月7日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市同步發佈《關於優化住房置換政策的通知》（以下簡稱《通知》），宣佈全面升級“以舊換新”政策，核心內容包括：

• ​​稅費補貼加碼​​：二手房交易增值稅免征年限由“滿2年”縮短至“滿1年”，個人所得稅由差額20%或全額1%-3%統一下調至全額0.5%；

• ​​流程簡化提效​​：推行“帶押過戶”全覆蓋，取消“贖樓貸”強制要求，置換交易週期從平均45天壓縮至20天內；

• ​​金融支持強化​​：商業銀行推出“置換貸”專項產品，利率較首套房貸低0.2個百分點（最低3.85%），貸款額度最高可覆蓋原房評估價的80%。

政策發佈當日，四大城市二手房掛牌量激增15%，其中北京海澱、上海浦東、深圳前海等核心區域單日成交量突破2000套，創2024年以來新高；部分優質房源成交價環比上漲3%-5%，市場信心顯著回暖。

​​核心驅動因素分析​​

​​1. 政策“組合拳”破解置換痛點​​

• ​​稅費成本高企​​：此前一線城市二手房交易稅費普遍占總房價的5%-8%（如滿2年普通住宅免征增值稅，但非普通住宅仍需繳納5.6%增值稅），成為置換群體的主要障礙。《通知》通過“滿1年免征+個稅0.5%”大幅降低交易成本，以一套500萬元的房子為例，稅費可從28萬元降至2.5萬元，降幅超90%。

• ​​流程繁瑣耗時​​：傳統置換需“先賣後買”，涉及解押、過戶、貸款等多環節，平均耗時2-3個月，導致置換需求被長期壓制。《通知》推行“帶押過戶”（即賣方無需提前還清貸款即可過戶），配合線上審批系統，將交易週期壓縮至20天，直接激活存量需求。

​​2. 存量房主導下的“以舊換新”剛需​​

• ​​存量房占比攀升​​：一線城市二手房成交量占比已從2020年的45%升至2025年的65%，但其中約30%的業主因“賣舊難”延遲置換，積累了超200萬套潛在置換需求。

• ​​改善型需求爆發​​：隨著“80後”“90後”成為置換主力（占比超60%），其對居住品質的要求從“有房住”轉向“住好房”，推動“小換大”“老換新”“差換優”的梯度置換需求集中釋放。

​​3. 市場預期從“悲觀”轉向“企穩”​​

• ​​房價止跌信號​​：2025年上半年，一線城市二手房價格指數環比持平（2024年同期下跌2.1%），核心區域（如上海內環、北京西城）房價率先上漲，釋放“底部已現”信號。

• ​​政策托底信心​​：中央政治局會議明確提出“適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，地方政府跟進“以舊換新”等精准調控，緩解了市場對“硬著陸”的擔憂。

​​市場連鎖反應​​

​​1. 二手房市場“量價齊升”​​

• ​​成交量激增​​：政策首日，北京二手房網簽量達1863套（前一周日均890套），上海、廣州、深圳分別增長120%、95%、87%；核心區域（如深圳南山、上海徐匯）優質房源成交週期縮短至7天，部分學區房、地鐵房出現“搶購”現象。

• ​​價格止跌回升​​：北京海澱區萬柳學區房（70㎡兩居室）成交價從850萬元漲至875萬元（環比+2.9%）；上海浦東新區聯洋板塊（90㎡次新房）成交價從980萬元漲至1000萬元（環比+2.0%），市場從“買方主導”轉向“供需平衡”。

​​2. 新房市場“聯動受益”​​

• ​​置換需求外溢​​：約40%的二手房置換業主選擇“賣舊買新”，推動新房市場熱度回升。北京昌平區某改善型新盤（均價6.5萬元/㎡）單日認購量達50套（前一周日均15套），其中70%客戶為“賣舊換新”群體。

• ​​開發商策略調整​​：萬科、保利等頭部房企加速推售“低密改善型”產品（如120-180㎡四居），並推出“置換補貼”（最高5萬元）吸引客戶，部分項目去化率從30%提升至60%。

​​3. 土地市場“信心修復”​​

• ​​房企拿地意願回升​​：政策發佈後，上海、深圳分別成交3宗、2宗宅地，樓面價環比上漲5%-8%；某央企開發商負責人表示：“二手房市場回暖緩解了‘以價換量’壓力，我們對核心城市土地市場的信心增強。”

• ​​地方政府財政壓力緩解​​：一線城市土地出讓金占財政收入比重普遍超30%，二手房交易稅費增加（預計2025年四大城市稅費收入增長20%）與新房銷售回款加速，為地方財政提供支撐。

​​專家觀點與未來趨勢​​

​​1. 政策效果評估​​

• ​​中指研究院（曹晶晶）​​：“此次‘以舊換新’政策精准切中置換群體痛點，預計下半年一線城市二手房成交量將同比增長30%-40%，帶動整體樓市成交量回升至2021年同期的80%水平。”

• ​​貝殼研究院（李文傑）​​：“政策不僅是‘救市’，更是推動房地產市場從‘增量開發’向‘存量運營’轉型的關鍵一步，未來‘以舊換新’或成為常態化調控工具。”

​​2. 潛在風險與挑戰​​

• ​​投機需求回潮​​：部分投資客借機“低買高賣”，可能推高局部區域房價。深圳已監測到30%的置換交易中存在“快進快出”現象，需警惕短期炒作。

• ​​區域分化加劇​​：核心區（如上海陸家嘴、北京東城）因稀缺性持續升溫，而非核心區（如北京大興、上海嘉定）可能因庫存壓力維持低位，市場“冷熱不均”或進一步分化。

​​3. 長期生態演變方向​​

• ​​存量房主導成常態​​：隨著住房保有量飽和（一線城市戶均住房1.2套），未來5年二手房交易占比或穩定在70%以上，“以舊換新”將成為樓市主旋律。

• ​​服務鏈專業化升級​​：中介行業將從“交易撮合”轉向“全鏈條服務”（如舊房改造、貸款諮詢），專業房產顧問、房屋評估師等職業需求激增。

​​深層影響與投資啟示​​

1. ​​購房者策略調整​​：置換群體應抓住政策窗口期（稅費補貼、利率優惠），優先選擇“核心地段+優質學區+地鐵通勤”的“三優房源”；剛需群體可關注“老破小”改造後的次新房（如加裝電梯、翻新裝修），性價比更高。

2. ​​開發商投資邏輯​​：房企需從“高周轉開發”轉向“存量資產運營”，重點佈局核心城市的改善型產品（如120-200㎡大平層）、城市更新項目（如舊廠改造、城中村升級）。

3. ​​投資者關注領域​​： 

   • ​​二手房中介服務商​​：具備線上化、專業化能力的平臺（如鏈家、貝殼）將受益於交易量增長；

   • ​​城市更新運營商​​：參與核心城市舊改的企業（如華潤、招商）有望獲得長期穩定收益；

   • ​​住房租賃市場​​：置換後空置的次新房可能流入租賃市場，長租公寓運營商可關注“品質化租賃”需求。

​​結語​​

一線城市“以舊換新”政策的升級，不僅是一場激活存量市場的“及時雨”，更是房地產市場從“規模擴張”向“質量提升”轉型的關鍵信號。對購房者而言，這是“賣舊買新”的黃金窗口；對市場而言，這是“信心修復”與“結構優化”的雙重機遇；對行業而言，則預示著“存量運營”時代的全面到來。未來，隨著政策效果的持續釋放，中國樓市或將走出一條“穩中有進、結構優化”的新路徑。