金科股份1470億債務重整落地：房地產行業風險出清的里程碑事件

事件概述

2025年5月11日，重慶市第五中級人民法院正式裁定批准金科股份（000656.SZ）及重慶金科房地產開發有限公司的重整計畫，標誌著中國房地產行業迄今最大規模債務重組案取得突破性進展。此次重整涉及債務規模達1470億元，債權人數量超8400家，通過"債轉股+以資抵債"組合方案完成債務重組，並引入上海品器聯合體、中國長城資產等戰略投資者。受此消息刺激，*ST金科股價在5月12日開盤即一字漲停，市值單日增長23.6%。

市場反應與行業影響

1. 債務重組創新模式

   重整方案設置三級清償機制：

   • 有財產擔保債權：在擔保物價值範圍內100%清償

   • 小額債權：5萬元以下債權全額現金清償

   • 普通債權：通過轉增52.94億股股票（轉增比例10:10）及預留償債資源，綜合清償率從破產清算的3.02%提升至22.36%

   該模式為行業提供"以時間換空間"的範本，已有12家房企啟動類似重組程式。

   
   

2. 資本結構重構

   重整後第一大股東可能變更，原實控人黃紅雲持股比例從47.39%稀釋至約15%。戰略投資者注入的26.28億元資金中，18億元用於"保交樓"項目，剩餘資金用於盤活特殊資產。這種"國資+AMC+產業資本"的聯合體模式，正在成為出險房企轉型主流路徑。

   
   

3. 市場信心提振

   重整獲批當日，房地產ETF（159768.OF）單日淨流入8.7億元，創三個月新高。中指研究院資料顯示，5月首周重點監測城市新房成交量環比增長12%，土地市場溢價率回升至6.8%，扭轉了連續18個月的下跌趨勢。

   
   

政策協同與行業轉型

1. 專項債收儲聯動

   與金科重整同步推進的，是全國千億級存量土地收儲行動。截至4月底，廣東、湖南等地已通過專項債收購4000萬平米閒置土地，其中35%地塊採用原價或溢價收購。這種"以購代建"模式既緩解房企庫存壓力，又為保障房建設提供優質資產，合肥、蚌埠等地已通過該模式盤活1.03萬套存量房。

   
   

2. 產品結構深度調整

   金科規劃將原有42%的住宅開發業務轉向四大板塊：

   • 特殊資產運營：接管停工項目進行改造升級

   • 改善型住宅開發：聚焦120-200㎡核心產品線

   • 產業園區服務：依託原商業地產資源轉型

   • 代建代管業務：輸出品牌管理能力

   這種轉型與深圳龍華區"小戶型+高贈送"產品熱銷（如中建鵬宸雲築開盤1.5小時去化92%）形成呼應，顯示市場需求結構性變化。

   
   

3. 金融工具創新

   重慶市政府聯合金融機構推出"重整專項貸"，允許以未來3年經營現金流作為還款來源。這種"時間銀行"機制使金科獲得相當於淨資產1.5倍的融資支持，為行業探索出表外融資新路徑。

   
   

風險與挑戰

1. 資產估值爭議

   重整中部分商業地產估值僅為市場價60%，引發中小債權人不滿。協力廠商評估顯示，金科重慶金科專案實際貨值較帳面價值折價達42%，可能影響後續資產處置進度。

   
   

2. 銷售復蘇持續性

   儘管政策刺激下4月百強房企銷售額環比增長25%，但70城新房價格環比仍下跌0.5%。深圳、上海等一線城市出現"以價換量"現象，華潤城潤府等高端項目推出特價房源，單價較備案價下調15%-20%。

   
   

3. 戰略投資者退出機制

   上海品器聯合體承諾的8年退出週期面臨不確定性。當前房企股權融資成本普遍超過12%，若項目去化不及預期，可能引發新一輪股權質押風險。

   
   

未來展望

1. 政策工具箱持續發力

   央行計畫將房企紓困再貸款額度提升至5000億元，重點支持"保交樓"和資產重組。廣州、杭州等地試點"房票"制度，允許拆遷戶用補償款定向購買房企資產。

   
   

2. 行業集中度加速提升

   頭部房企通過收並購獲得優質資源，2025年1-4月TOP10房企拿地金額占比達68%，較2024年同期提升22個百分點。這種"強者恒強"格局下，中小房企轉型代建、物業等輕資產模式成為必然選擇。

   
   

3. 科技賦能風險化解

   區塊鏈技術開始應用於重整債權登記，金科專案已實現2.8萬筆債權的智慧核驗。未來"數位孿生樓盤"系統將即時監控專案進度，降低再投資風險。

   
   

結語

金科股份的重整成功，標誌著中國房地產行業進入"市場化出清+結構性轉型"新階段。在政策精准支持與市場機制作用下，行業有望通過風險緩釋、模式創新實現軟著陸。對於投資者而言，關注"高能級城市改善產品+輕資產運營服務"雙主線，或是把握行業復蘇紅利的關鍵。