李嘉誠家族甩賣大灣區400套房源：港人北上置業激增背後的“價格窪地”效應與樓市分化

2025年7月31日，長江實業旗下和記黃埔地產宣佈向香港買家集中推介惠州、中山、廣州、東莞四地的400套房源，​​單價低至香港同面積房產首付水平​​（如惠州瀧珀花園51平方米一房總價44.3萬元，僅為香港19.6萬港元/㎡均價的1/10），引發市場對內地樓市“價格窪地”效應的廣泛關注。這一被稱為“李超人抄底大灣區”的操作，不僅折射出香港與內地樓市的深度分化，更揭示了政策紅利下跨境居住需求的爆發式增長。

​​一、事件核心：港人北上置業的“三重驅動”​​

​​1. 價格鴻溝：內地房產成香港中產“上車首選”​​

• ​​價差懸殊​​：惠州瀧珀花園單價約8632元/㎡，不足香港新房均價（19.6萬港元/㎡）的1/10；東莞海逸豪庭別墅單價1.8萬-3.6萬元/㎡，僅為香港半山豪宅的1/20。

• ​​首付替代​​：以香港主流40㎡住宅首付30%計算（約23.5萬港元），惠州40㎡房源總價40萬元可直接覆蓋首付，且無需承擔香港高達4.5%的房貸利率。

​​2. 政策鬆綁：跨境購房便利化加速需求釋放​​

• ​​支付便利​​：2024年2月廣東省推出的“港澳居民購房結算支付便利化”政策，已辦理3341筆業務，涉及金額30.8億元，縮短跨境資金流轉週期。

• ​​戶籍聯動​​：廣州、惠州等地為港澳購房者提供“購房入戶”通道，子女可優先入讀公立學校，吸引養老及教育需求。

​​3. 供給策略：港資“低價去庫存”應對市場調整​​

• ​​老盤新賣​​：惠州瀧珀花園（2019年入市）、東莞海逸豪庭（1999年開發）等均為港資早年低價拿地項目，當前降價40%-50%清庫存，回籠資金投向香港核心資產。

• ​​精准定位​​：針對香港老齡化（65歲以上人口占比20%）及年輕群體就業難問題，主推40-80㎡中小戶型，總價控制在100萬港元以內。

​​二、市場反應：跨境購房激增與區域樓市分化​​

​​1. 港人北上置業量價齊升​​

• ​​成交量爆發​​：惠州瀧珀花園已售近600套（占存量60%），香港客戶包車看房頻現；廣州東部中心板塊新世界廣匯尊府單月成交30套，其中8成為港企高管購入。

• ​​價格倒掛​​：香港二手樓價同比下跌10.4%（廣州-10.41%），而大灣區內地城市房價企穩，深圳核心區新房價格環比上漲0.4%，形成“香港跌、內地穩”的剪刀差。

​​2. 內地樓市結構性分化加劇​​

• ​​核心城市抗跌​​：上海高品質新房（如10萬元/㎡以上豪宅）逆勢領漲，6月成交同比增6.9%；北京、深圳核心區項目去化週期縮短至8個月。

• ​​非核心區承壓​​：廣州遠郊樓盤庫存去化週期超30個月，鄭州、武漢等地流拍率升至35%，房企加速拋售三四線資產。

​​3. 資本市場聯動：港股內房股與A股地產板塊分化​​

• ​​港資拋售內地資產​​：長實集團年內套現超200億港元，內地土儲占比從25%降至12%，資金回流香港抄底寫字樓（如中環中心租金回報率5.2%）。

• ​​A股地產股分化​​：濱江集團、偉星房產等深耕核心區的民企股價月內上漲15%，而恒大、融創等債務房企繼續探底。

​​三、深層影響：樓市格局重構與政策啟示​​

​​1. 跨境居住常態化催生“雙城生活”經濟圈​​

• ​​消費升級​​：港人在內地購房後，年均消費力提升30%（餐飲、教育、醫療），帶動大灣區商業地產增值。

• ​​產業協同​​：深圳前海、珠海橫琴等區域吸引香港科創企業入駐，2025年上半年新增註冊企業同比增28%。

​​2. 樓市調控需平衡“防風險”與“促需求”​​

• ​​風險警示​​：香港樓市調整壓力傳導至內地，需警惕非核心區項目價格崩盤（如廣州庫存高企項目）。

• ​​政策優化​​：專家建議擴大“房票安置”適用範圍（如廣州模式），並探索“跨境公積金”制度，降低購房門檻。

​​3. 房企戰略轉型：從“高周轉”到“精細化運營”​​

• ​​產品升級​​：萬科、龍湖等頭部房企加碼“好房子”標準（層高≥3米、架空層≥4米），提升產品溢價。

• ​​輕資產轉型​​：港資房企收縮內地開發，轉向代建、物業等輕資產業務，利潤率回升至15%以上。

​​四、未來展望：從“價格窪地”到“價值高地”的跨越​​

​​1. 短期（2025-2026年）：政策紅利釋放期​​

• ​​需求端​​：預計2026年港澳居民內地購房量將突破1萬套，帶動大灣區樓市銷售額增長12%。

• ​​供給端​​：深圳、東莞計劃新增2萬套保障性租賃住房，緩解新市民住房壓力。

​​2. 中長期（2027-2030年）：跨境資產配置常態化​​

• ​​金融創新​​：試點“跨境住房抵押貸款”，允許香港居民以內地房產抵押獲取港幣貸款。

• ​​制度融合​​：推動“灣區房產一卡通”，實現粵港澳三地房產登記、交易、稅收互通。

​​結語：樓市分化下的“價值重構”邏輯​​

李嘉誠家族的拋售與港人北上置業熱潮，本質上是全球資本對“安全資產”的重新定價。當香港樓市陷入調整週期，大灣區憑藉價格優勢與政策紅利，正成為資金避險的新選擇。這一趨勢不僅重塑區域樓市格局，更預示著中國房地產從“普漲時代”邁向“結構性機會時代”——唯有深耕核心城市、提升產品力、順應政策導向的企業與投資者，方能在這場變局中把握先機。

正如廣東省住房政策研究中心李宇嘉所言：“這不是簡單的‘拋售’與‘抄底’，而是人口流動、產業升級與制度變革共同推動的價值重構。”