寧波公積金新政啟動存量市場：全國首個親屬共濟付首付模式落地

寧波市住房公積金管理中心發佈新政，允許繳存人提取公積金支付二手房首付款，並首次引入直系親屬帳戶餘額共濟機制。該政策將於3月28日正式實施，成為全國首個支持親屬共同承擔首付的省會城市，標誌著地方政府在啟動存量房市場、緩解居民購房壓力方面邁出關鍵一步。

一、政策核心：從“單兵作戰”到“家庭共濟”的突破  

根據新政，寧波購房者可提取本人及配偶公積金帳戶餘額支付首付，若資金不足，還可提取父母、子女帳戶內的公積金。這一模式打破了傳統公積金使用的“個人封閉性”，通過家庭代際互助緩解首付壓力。以寧波當前首套房首付比例30%計算，三口之家最高可動用家庭公積金帳戶餘額的90%（假設父母子女帳戶各存有30萬元），理論上可覆蓋100萬元總房價的27萬元首付缺口。  

政策還明確，提取資金需在購房合同備案後30日內完成劃轉，並優先用於支付二手房交易稅費。寧波市住建局測算，該政策預計每年惠及超10萬家庭，帶動二手房成交量提升15%-20%。

二、市場反應：政策紅利與區域分化並存  

1. 短期刺激效應顯現  

   政策發佈當日，寧波二手房掛牌量激增32%，其中房齡5年內的次新房占比達65%。仲介數據顯示，鄞州區、海曙區等核心區域帶看量環比增長40%，部分房東已下調掛牌價5%-8%以加速成交。  

2. 長三角樓市聯動  

   杭州、紹興等周邊城市房企迅速跟進，推出“首付分期+公積金共濟”組合套餐。例如，綠城在杭州蕭山的新盤將首付比例降至20%，並允許使用長三角公積金互認賬戶支付。  

3. 風險與爭議並存  

   有專家指出，親屬共濟可能加劇家庭債務風險。假設父母為子女支付首付後，其自身養老儲備將被動壓縮，長期或導致“以老養小”的代際失衡。此外，政策可能被投機者利用，通過虛假親屬關係套取公積金。

三、政策深意：存量房時代的“精准拆彈”  

1. 化解金融風險  

   截至2024年末，寧波二手房去化週期已達28個月，部分遠郊樓盤超40個月。新政通過釋放家庭公積金儲備，預計可消化存量房庫存超5萬套，降低銀行房貸壞賬風險。  

2. 優化人口結構  

   寧波市“十四五”規劃顯示，到2025年需新增常住人口200萬，但2024年實際增長僅8.7萬。降低購房門檻有助於吸引省內“銀髮族”及“新寧波人”落戶，緩解人口流失壓力。  

3. 探索共有產權新模式  

   政策雖未直接提及共有產權，但親屬共濟機制實質上構建了“家庭共有產權”的雛形。未來或可延伸至房企與政府共建保障房，由家庭與政府按比例持有產權，進一步降低購房門檻。

四、行業啟示：中國樓市進入“家庭金融化”新階段  

1. 產品創新方向  

   房企需調整產品結構，開發適合家庭共濟的小戶型（如60-90㎡三房），並配套“以房換貸”服務，允許父母將舊房抵押置換為子女新房首付。  

2. 風險管理升級  

   銀行需建立家庭公積金聯審系統，防範虛假提取。同時推廣“公積金+商貸”混合貸模式，例如寧波農商行已推出首付貸產品，利率較基準下浮20%。  

3. 區域政策聯動  

   杭州灣跨海城市群或率先建立公積金互認機制，允許上海、杭州、寧波居民跨城使用公積金支付首付，形成“1小時生活圈”內的購房便利化網路。

五、未來展望：從“救市”到“造血”的轉型  

寧波新政的深層意義在於推動樓市從“政策刺激需求”轉向“家庭資產優化”。隨著人口紅利消退，單純依靠貨幣放水已難以為繼，通過制度設計啟動家庭存量資產，將成為樓市可持續發展的關鍵。  

據貝殼研究院預測，2025年將有至少10個城市效仿寧波推出家庭共濟類政策，帶動全國二手房成交量回升至1500萬套，較2024年增長18%。但需警惕局部過熱風險，特別是教育資源集中的核心區域，可能出現“政策紅利透支”現象。

結語  

寧波公積金新政不僅是地方樓市的“止疼藥”，更是中國房地產長效機制建設的“探路者”。在家庭小型化、人口流動常態化的背景下，如何通過制度創新實現“居者有其屋”與“家庭財富安全”的平衡，將成為未來政策制定的核心命題。正如寧波市住建局局長所言：“我們要讓公積金不僅是‘救命錢’，更要成為‘造血幹細胞’。”