一線豪宅遭瘋搶，三四線降價無人問津

——政策分化下的市場重構與未來挑戰  

2025年3月18日，中國房地產市場呈現前所未有的分化格局：北京、上海、深圳等一線城市核心區域豪宅專案開盤即售罄，單套總價過億的房源遭購房者連夜搶訂；而部分三四線城市即便推出“首付5%”“送車位”等激進促銷，仍面臨二手房掛牌量激增、業主被迫“腰斬價”拋售的窘境。這種“冰火兩重天”的現象，折射出政策調控、人口流動與供需矛盾交織下的市場深層變革。  

一、市場分化：一線量價企穩，三四線加速出清

根據國家統計局數據，2025年1-2月全國商品房銷售金額同比降幅收窄14.5個百分點，但區域分化顯著。一線城市新房價格環比漲幅達0.1%-0.4%（深圳以0.4%領跑），而三線城市環比降幅擴大至0.3%。深圳更成為“示範樣本”：2月新房價格環比上漲0.4%，家庭公積金貸款額度最高提至231萬元，疊加利率下調政策，推動核心區域改善型專案成交活躍。反觀三四線城市，庫存去化週期普遍超過5年，部分城市二手房掛牌量激增50%，業主議價空間擴大至歷史高位。  

二、政策驅動：一線城市鬆綁與三四線托底乏力

政策端的分化進一步加劇市場差異。一線城市通過公積金優化、限購鬆綁釋放需求：深圳將多孩家庭公積金貸款額度上浮50%，北京、上海加速推進城中村改造，年內計畫開工專案超200個。而三四線城市受限於財政壓力，政策工具箱趨於枯竭，僅能通過“以價換量”延緩危機，但效果甚微。國家統計局調查顯示，71.8%的從業人員預期一線城市房價“平穩或上漲”，但三四線城市預期指數不足50%。  

三、供需失衡：人口流動與資產配置邏輯轉變

分化的本質是人口與資源的再分配。一線城市憑藉產業升級（如北京AI產業基金、深圳500億人工智慧產業佈局）持續吸引人口流入，2025年一線城市常住人口同比增速達1.2%，而三四線城市人口流出率超2%。同時，資產配置邏輯生變：一線城市核心區豪宅因稀缺性成為高淨值人群避險選擇（如海澱某豪宅單日成交10套），而三四線房產因流動性枯竭逐漸淪為“負資產”。  

四、未來挑戰：政策協同與行業轉型迫在眉睫

儘管一線城市顯現企穩跡象，但全國樓市仍面臨三大挑戰：  

1. 庫存壓力：全國商品房待售面積同比增長5.1%，三四線城市占比超60%；  

2. 房企分化：國資房企拿地占比超70%，民企資金鏈斷裂風險未解（如碧桂園7只債券停牌）；  

3. 政策平衡：需在“防風險”與“促消費”間尋求平衡，避免過度刺激引發泡沫。  

結語：回歸居住屬性，重構市場新秩序  

2025年的樓市分化，既是政策調控的必然結果，也是人口、產業與金融資源重構的體現。對於購房者而言，需摒棄“炒房”思維，聚焦核心城市優質資產；對於政策制定者，則需通過保障房建設、現房銷售試點等供給側改革，推動行業從“規模擴張”轉向“高質量發展”。正如國家統計局付淩暉所言：“房地產市場正向著止跌回穩、穩中求進的方向邁進，但這一過程需要時間與耐心。”